陳先生最近遇到一件棘手的事情。父親生前已經和買方簽好房地買賣契約，雙方也談妥價格，買方甚至已經將部分款項匯入履約保證專戶。沒想到就在辦理過戶前，父親突然過世了。陳先生原本以為房子已經賣掉，不需要列入遺產申報，結果詢問後才發現，事情並沒有那麼簡單。

只要被繼承人死亡時，不動產尚未完成所有權移轉登記，即使生前已經簽約出售，法律上該房地仍屬於被繼承人的財產，因此必須列入遺產總額申報遺產稅。

舉例來說，甲先生在115年1月以1億元出售房地給乙先生，其中土地公告現值3,000萬元，房屋評定標準價格500萬元。但在同年4月過世時，房地尚未完成過戶登記。此時，繼承人申報遺產稅時，必須將土地及房屋價值合計3,500萬元列入遺產總額。

不過，因為繼承人仍有義務完成繼承登記後，再將房地移轉給買方，因此這項義務可視為被繼承人生前未履行完畢的債務，可以同額列報3,500萬元的未償債務扣除額。

然而，很多人最容易忽略的重點其實是買賣價金。

甲先生出售房地總價1億元，其中生前已先領取1,000萬元，剩餘9,000萬元仍存放在履約保證專戶內，等待完成過戶後支付。由於這9,000萬元在死亡時尚未收取，因此屬於被繼承人的「應收債權」，必須另外列入遺產總額申報遺產稅。

本案例有幾個重要觀念值得注意：

第一、生前簽約不代表已經完成移轉。
只要尚未辦理所有權過戶登記，不動產仍屬於遺產範圍。

第二、不動產價值仍須列入遺產。
土地依死亡年度公告現值計算，房屋則依評定標準價格申報。

第三、未完成移轉義務可列為債務扣除。
繼承人後續必須履行過戶義務，因此可申報未償債務扣除額。

第四、未收價款要申報債權。
履約保證專戶中的尾款、尚未收回的售屋款，都屬於遺產中的債權，不能漏報。

提醒大家，許多繼承人只注意房地本身是否列入遺產，卻忽略尚未收取的售屋價金也是遺產的一部分。辦理遺產稅申報時，除了房屋、土地之外，更要仔細檢查是否有未收回的買賣價款，以免因漏報債權而遭補稅甚至處罰。