什麼是豪宅稅？

「豪宅稅」不是全國統一的新稅名。實務上，它通常指高價住宅被提高房屋稅負，或出售高價房屋時適用較嚴格的所得計算標準。真正要分清楚的是：你是在「持有房子」被課房屋稅，還是「出售房子」被算交易所得。兩者差很多。

買一間比較好的房子，是不是就會被課豪宅稅？

前陣子有位客戶來聊房子。他看上一間花蓮市區條件不錯的住宅，地點好、屋況也整理得漂亮，總價比一般住宅高一些。聊到最後，他突然問我一句：「這種房子會不會被課豪宅稅？」

很多人一聽到「豪宅稅」，直覺會以為只要房子比較大、比較新、比較貴，政府就會另外開一張稅單。但實際上，台灣並沒有一個全國統一、名稱就叫「豪宅稅」的單一稅目。比較準確的說法是：民間講的豪宅稅，可能指三件不同的事。

• 第一，是高級住宅加價課徵房屋稅。以台北市為例，官方用語是「高級住宅房屋稅加價」，其認定包含鋼筋混凝土以上構造、住宅用途，並按戶認定房地總價達一定標準後，加價核算房屋現值。
• 第二，是房屋稅 2.0 之後，非自住、多屋、空置住宅的房屋稅率提高。依《房屋稅條例》第 5 條，住家用自住房屋一般為房屋現值 1.2%，全國單一自住且房屋現值在一定金額以下者為 1%；其他非自住住家用房屋則可能落在 2% 到 4.8%。
• 第三，是出售舊制房屋時，高價房屋可能適用財政部公告的交易所得計算標準。114 年度規定中，「其他地區」也就是包含花蓮在內的縣市，若房地總成交金額含車位達 2,200 萬元以上，或每坪單價達 35 萬元以上，就會進入特定計算門檻。

豪宅稅真正要看的是「持有」還是「出售」

從實務來看，豪宅稅最容易被混淆的地方，就是把房屋稅、奢侈稅、房地合一稅、舊制售屋所得全部混在一起。

先講持有

房屋稅不是用實價登錄成交價直接乘稅率，而是用「房屋課稅現值 × 稅率」計算。房屋課稅現值會依核定單價、面積、折舊、路段率等因素計算，這也是為什麼有些人覺得市場價格很高，但房屋稅不一定等比例增加。

再講出售

如果是 105 年 1 月 1 日以後取得的房地，原則上屬於房地合一所得稅新制；如果是非屬新制範圍的舊制房屋，出售時才會進入財產交易所得的計算規定。財政部 114 年度公告明確指出，適用舊制房屋若無法證明原始取得成本，達一定高價門檻時，會按實際房地總成交金額分算歸屬房屋收入，再以 20% 計算出售房屋所得額。另外，很多人口中的「奢侈稅」也要分清楚。過去特種貨物及勞務稅曾針對短期不動產交易，但不動產部分自 105 年 1 月 1 日起配合房地合一稅制停止課徵。

三種常被叫成豪宅稅的情況

花蓮買賣高價住宅前，先做這 4 件事

第一，先確認房子用途與持有狀態。

是自住？出租？空置？有沒有營業使用？這些都會影響房屋稅率。依房屋稅 2.0，自住除了實際居住，也要留意戶籍登記與是否出租、營業使用。

第二，確認是「持有中」還是「準備出售」。

持有中看房屋稅。出售時看房地合一稅或舊制財產交易所得。兩者判斷邏輯不同，不要用同一套觀念理解。

第三，花蓮高價物件要特別看總價與單價。

花蓮不像台北那樣到處都是高總價住宅，但近年在市區精華地段、海景宅、大坪數透天、特色民宿型住宅、退休移居型產品上，仍可能碰到高價門檻。尤其出售舊制房屋時，114 年度「其他地區」門檻為總價 2,200 萬元或每坪 35 萬元，這個數字對花蓮部分特殊物件並不是完全遙遠。

第四，交易前把稅務問題放進議價邏輯。

很多買賣糾紛，不是出在價格，而是出在「成交後才發現稅比想像高」。買方要知道未來持有成本，賣方要知道出售後的稅負與實拿金額。先算清楚，談價格才不會心裡不踏實。

常見問題 

問：豪宅稅是正式的稅名嗎？
答：不是全國統一的正式單一稅名。民間講的豪宅稅，通常是指高級住宅加價房屋稅、房屋稅 2.0 下的較高稅率，或出售高價舊制房屋時的所得計算門檻。

問：花蓮買比較貴的房子，一定會被課豪宅稅嗎？
答：不一定。要看你講的是哪一種稅。如果是持有期間的房屋稅，要看房屋現值、用途、自住或非自住等條件；如果是出售舊制房屋，才要特別看財政部公告的高價門檻。

問：奢侈稅跟豪宅稅一樣嗎？
答：不一樣。奢侈稅正式名稱是特種貨物及勞務稅，過去曾針對短期不動產交易，但不動產部分已自 105 年 1 月 1 日起停止課徵。現在買賣房屋更常遇到的是房屋稅、房地合一稅或舊制財產交易所得。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。