交通用地可做什麼？稅負方面一次弄懂

交通用地通常不能當一般住宅建地自由蓋房，必須先確認它是都市計畫公共設施用地、公共設施保留地，還是非都市土地的交通用地。稅負上，公共設施保留地的地價稅可能依使用狀態適用 6‰、2‰或免徵；符合要件的公共設施保留地或非都市公共設施用地，移轉時也可能免徵土地增值稅。土地稅法對公共設施保留地地價稅與土地增值稅都有明文規定。

那塊地看起來很漂亮，為什麼不能直接蓋？

前陣子有位屋主拿了一筆土地資料來問我。地點不差，附近有道路，周邊也有房子。屋主第一句話就問：「這塊是不是可以整理一下，以後蓋小屋或賣給人家？」

我看了謄本跟分區資料，第一個提醒他的是：先不要急著想怎麼用，先確認它是不是交通用地。很多人看到土地在路邊、形狀方正、附近有人使用，就直覺認為它有開發價值。但交通用地跟一般建地不一樣，它背後常常連著都市計畫、道路開闢、公共設施、政府取得方式，甚至還牽涉到稅負減免。在花蓮，這類問題很常見。尤其是市區邊緣、吉安、壽豐、新城、台九線周邊，很多土地看起來像「可利用空間」，但真正能不能使用，不能靠現況判斷，要回到土地使用分區、使用地編定與都市計畫書來看。

交通用地不是不能買，是不能用錯方向

交通用地最容易被誤會的地方，是把它當成「便宜建地」。但實務上，交通用地要先分清楚兩種常見狀況：

第一種，是都市計畫內的公共設施用地或公共設施保留地，例如道路、港埠、停車場等，這類土地通常是都市計畫劃設後，留待將來由政府或公用事業取得使用。財政部稅務入口網也說明，公共設施保留地是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、市場等用地，等待未來由政府取得，因此使用會受限制。

第二種，是非都市土地中的交通用地。非都市土地的使用，不能只看現場，也要看使用分區與使用地編定。地政機關說明，非都市土地的「容許使用」要依《非都市土地使用管制規則》附表判斷，有些項目免申請許可，有些則需要目的事業主管機關、使用地主管機關及相關機關許可。

所以，交通用地不是完全沒有價值，而是：

1. 是否已作道路或交通設施使用
2. 是否屬公共設施保留地
3. 是否可能被徵收或協議價購
4. 移轉時是否符合免徵土地增值稅要件
5. 持有期間地價稅是否能申請減免

補充：交通用地不是只能當道路，但也不是想停車就停車

「交通用地可不可以拿來停車？」這其實也是很多地主會問的問題。因為現場看起來像空地、像路邊畸零地，甚至已經有人停車，就容易讓人以為「應該可以用」。但交通用地要看的是法定容許使用，不是只看現況。依新北市瑞芳地政事務所整理，非都市土地「交通用地」常見容許使用包含：按現況或交通計畫使用、交通設施、公用事業設施、再生能源相關設施、戶外遊憩設施、農村再生設施等；其中交通設施還排除特定農業區，公用事業設施也有限制，例如點狀或線狀使用、點狀使用面積限制等。所以，交通用地不是完全沒有利用空間。但它也不是一般建地，不能直接用「我想停車、我想蓋倉庫、我想做營業」來判斷。實務上，我會建議這樣看：

1. 先看它是都市計畫內，還是非都市土地。
2. 再看它是公共設施保留地、道路用地，還是非都市交通用地。
3. 最後看容許使用、主管機關是否同意、是否需要申請變更或許可。

交通用地用途與稅負對照表

土地稅法第19條明定，都市計畫公共設施保留地在保留期間仍為建築使用者，除符合自用住宅用地外，統按 6‰ 計徵地價稅；未作任何使用並與使用中土地隔離者，免徵地價稅。財政部稅務入口網也整理，公共設施保留地未使用並隔離可免地價稅，仍作農業使用課徵田賦但目前停徵，作自用住宅為 2‰，其他使用為 6‰。

至於土地增值稅，土地稅法第39條規定，被徵收土地免徵土地增值稅；依都市計畫法指定的公共設施保留地，尚未被徵收前移轉，也準用免徵規定。非都市土地若經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，且移轉前取得需用土地人證明，也可免徵土地增值稅。

買賣交通用地前，先做這5件事

1. 先查清楚土地身分

不要只看地號跟面積，要查：

• 土地登記謄本
• 地籍圖
• 都市計畫使用分區證明
• 非都市土地使用分區與使用地編定
• 是否為公共設施保留地
• 是否已開闢、現況是否供道路或交通使用

2. 不要把「目前有人使用」當成合法依據

有些土地現場可能被當停車、通行、堆放，甚至旁邊住戶已經使用多年。但土地使用合法與否，不是看大家怎麼用，而是看：

• 分區是否允許
• 有沒有主管機關核准
• 是否符合容許使用
• 是否違反都市計畫或非都市土地管制

都市計畫公共設施用地若要多目標使用，也不是自行決定即可。相關辦法要求，公共設施用地作多目標使用時，不得影響原規劃公共設施機能，並要注意景觀、環境安寧、公共安全、衛生與交通順暢。

3. 先估稅，不要等簽約後才發現問題

交通用地常見稅負有三個重點：

第一是地價稅。
如果是公共設施保留地，使用狀態不同，稅負可能差很多。未使用並與使用中土地隔離，並主要取決於是否為「無償供公眾通行」及「非屬法定空地」，有機會免徵；作自用住宅可能是 2‰；其他使用可能是 6‰。

第二是土地增值稅。
一般土地移轉原則上要申報土地增值稅，但公共設施保留地或符合要件的非都市公共設施用地，可能適用免徵。土地稅法也規定，土地所有權移轉時，權利人與義務人原則上應在訂定契約日起30日內申報土地移轉現值。

第三是證明文件。

以非都市土地來說，新竹縣政府曾說明，私人非都市土地若供公共設施使用，不論是已開闢完成或依計畫核定，申報土地增值稅時，只要符合規定並檢附「非都市土地供公共設施使用證明書」，即可申請免徵土地增值稅。證明書通常要向公共設施用地的「需用土地人」申請，例如國道、省道、市道、縣道、鄉道等，需用土地人可能不同

4. 價格便宜，不代表風險低

花蓮土地市場有一個特性：很多土地看起來很有想像空間，但真正關鍵在「能不能合法使用」。尤其是道路旁、農地旁、部落周邊、都市計畫邊緣、台九線沿線，有些土地乍看位置漂亮，價格也比建地便宜，但如果是交通用地、道路用地或公共設施保留地，就不能用一般建地邏輯評估。

通常會提醒客戶三句話：

1. 便宜不是重點，能不能使用才是重點。
2. 會不會被徵收不是保證，要看計畫與時程。
3. 有沒有免稅，不是聽說，要看文件。

土地交易最怕的不是買貴一點，而是買了之後才發現：不能蓋、不能用、稅也沒有想像中省。

5. 買賣前請把這份清單準備好

建議交易前至少確認：

• 土地謄本
• 地籍圖謄本
• 都市計畫使用分區證明
• 非都市土地使用分區及使用地編定資料
• 是否為公共設施保留地
• 是否已開闢作公共設施使用
• 是否可申請地價稅減免
• 是否符合土地增值稅免徵
• 非都市公共設施用地是否能取得需用土地人證明
• 交易契約中是否明確約定稅負負擔與文件補正責任

交通用地不是不能碰，而是要用正確方式判斷。
對賣方來說，先整理清楚，可以避免買方疑慮。
對買方來說，先查明白，可以避免買到一塊「想像很多、限制更多」的土地。

常見問題 

問：交通用地可以蓋房子嗎？
答：不一定，而且多數情況不能直接當一般住宅建地使用。要先確認它是都市計畫公共設施用地、公共設施保留地，還是非都市土地交通用地，再看都市計畫書、使用分區、使用地編定與主管機關規定。不能只因為旁邊有房子或目前有人使用，就認定可以蓋。

問：交通用地賣掉一定免土地增值稅嗎？
答：不一定。都市計畫公共設施保留地在尚未被徵收前移轉，符合土地稅法規定可免徵土地增值稅；非都市土地則要符合經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用、完成使用地編定，並取得需用土地人證明等條件，才有機會免徵。

問：公共設施保留地的地價稅可以免嗎？
答：有機會，但要看使用狀況。若未作任何使用並與使用中土地隔離，可申請免徵；若作自用住宅，符合條件可按 2‰；其他使用常見為 6‰。地價稅特別稅率或減免通常要在期限內申請，土地稅法規定應於每年地價稅開徵40日前提出申請，逾期則自次年開始適用。

問：交通用地可以拿來停車嗎？
答：不一定。非都市交通用地的容許使用範圍中，確實可能包含交通設施或依現況、交通計畫使用，但是否能作停車場，仍要看土地使用分區、使用地編定、是否位於特定農業區、是否需要主管機關許可，以及是否符合相關容許使用規定。不能只因為現場有人停車，就認定合法可作停車場使用。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。