第一次買房的人，幾乎都會遇到同一個問題：

「明明房屋權狀有 40 坪，為什麼室內只有 25 坪？」

「建坪、室內坪、公設坪數到底差在哪？」

「公設比越低越好嗎？」

其實，房屋坪數的計算方式比想像中複雜。如果沒有搞懂各種坪數代表的意義，很可能花了大筆預算，卻買到比預期小很多的居住空間。

小賴用最簡單、最白話的方式，帶你一次了解房屋坪數的組成、常見名詞，以及看屋時該注意哪些重點，幫助你做出更明智的購屋決策。

為什麼了解坪數很重要？

很多人買房時只看：

• 總價
• 每坪單價

卻忽略真正影響居住品質的是：

實際可使用的室內空間有多少。

例如：

A 房屋：40 坪，每坪 50 萬

B 房屋：35 坪，每坪 52 萬

乍看之下 A 比較划算，但如果 A 的公設比高，實際室內空間反而比 B 還小。

因此，買房不能只看建坪，更要了解坪數的組成。

房屋坪數有哪些種類？

一般房屋權狀上，常見會看到以下幾種坪數：

• 建坪或總坪（建物總面積）
• 主建物坪數
• 附屬建物坪數
• 共有部分（公設）
• 車位坪數（若有）

只要搞懂這幾個項目，就能看懂大部分房屋資料。

一、什麼是建坪？

建坪，也稱為「建物總面積」。

它是：

主建物 + 附屬建物 + 共有部分（公設）

全部加總後的坪數。

例如：

很多房屋廣告寫的：

「35 坪三房」

通常就是建坪。

二、什麼是主建物？

主建物就是：

真正可以生活居住的主要空間。

包括：

• 客廳
• 餐廳
• 臥室
• 廚房
• 浴室
• 走道

簡單來說，就是你每天會使用的主要室內空間。

因此：

主建物坪數越大，通常代表實際居住空間越大。

三、什麼是附屬建物？

附屬建物指的是：

與住宅相連，但不屬於主要生活空間的部分。

例如：

• 陽台
• 雨遮（依建造年代不同）
• 花台（舊建案）
• 部分設備空間

不同年代建案，附屬建物的認定方式可能有所不同，因此購屋時可請房仲或代書協助說明。

四、什麼是公設坪數？

公設就是：

所有住戶共同使用的空間。

例如：

• 大廳
• 電梯
• 樓梯
• 走廊
• 健身房
• 游泳池
• 閱覽室
• 中庭
• 垃圾集中區

這些空間都會依比例分配到每戶權狀中。

五、公設比是什麼？

公設比就是：

公設坪數 ÷ 建坪 × 100%

例如：

建坪：40 坪

公設：12 坪

公設比：12 ÷ 40＝30%

常見公設比參考

公設比高低沒有絕對好壞，而是要看是否符合你的需求，以及公共設施是否真正有使用價值。

六、什麼是室內坪數？

很多人最在意的其實是：

「到底真正能住的有幾坪？」

一般而言，可大致理解為：

主建物 + 附屬建物

就是主要可使用的室內空間。

不過，不同物件及法規定義可能略有差異，實際仍應以權狀內容為準。

七、車位坪數要另外看

購買大樓時，很多案件都包含車位。

例如：

房屋建坪：35 坪

車位：10 坪

總權狀：45 坪

如果沒有分開看，很容易誤以為住宅本身就有 45 坪。

因此比較房屋時，建議將：

• 房屋坪數
• 車位坪數

分開檢視。

八、每坪單價怎麼算？

公式很簡單：

每坪單價＝成交總價 ÷ 房屋坪數

例如：

成交價：1,800 萬元

建坪：36 坪

每坪單價：50 萬元／坪

若案件包含車位，實務上通常會先扣除車位價格，再計算房屋本體的單價，才能更客觀比較行情。

九、買房不能只看坪數，更要看格局

有些房子坪數不大，但規劃良好：

• 方正格局
• 少走道
• 收納充足

住起來可能比大坪數卻格局不佳的房子更舒適。

因此，看房時應同時考量：

• 格局是否方正
• 採光是否充足
• 動線是否流暢
• 收納是否足夠

十、買房看坪數的 5 個重點

✅ 1. 不要只看建坪，要看主建物坪數。

真正影響生活空間的是主建物，而不是總坪數。

✅ 2. 確認公設比是否合理。

不必一味追求低公設比，而是看公共設施是否符合需求。

✅ 3. 車位坪數要分開計算。

避免誤判房屋實際大小。

✅ 4. 比較每坪單價時，確認是否已扣除車位價格。

這樣才能公平比較不同物件。

✅ 5. 坪數只是參考，格局與採光同樣重要。

好的空間規劃，往往比多幾坪更有感。

結語

房屋坪數不只是權狀上的一串數字，更直接影響你的居住品質與購屋價值。

買房前，除了關心總價與每坪單價，也要了解建坪、主建物、附屬建物、公設及車位坪數的差異，才能真正判斷房屋是否符合自己的需求。

如果看不懂權狀或坪數資料，建議請專業房仲協助說明，避免因誤解坪數而影響購屋決策。