楊梅要設廠，最常被搞混的就是「丁種建築用地」跟「乙種工業區」差在哪。先講結論：丁建依《非都市土地使用管制規則》第9條，建蔽70%、容積300%，工業區內各項增額加一加可拉到400%上限——但不是每塊地都吃得到。乙工容積只有210%，數字看起來丁建贏，但這只是帳面，真正決勝負的是「實際能不能用」。

差別不在容積數字，在土地底子。丁建是非都市土地、乙工在都市計畫範圍內，後者公設通常更完整：乙工道路常有10-15米，丁建很多只有6-8米。這條道路寬度直接決定貨櫃車能不能進出——容積再多，車進不來、機台吊不上去都是空的。楊梅丁建約25-35萬/坪、乙工25-40萬，價差沒拉很開，更要看個案。

買丁建前我一定先算三筆隱形成本：一是道路寬，6米巷弄進大貨櫃會卡，最容易被忽略卻最致命；二是高壓電申請，吃電大的動輒超過一年，工期要先抓；三是環保整治與整地，舊地號可能有污染或要墊高，隨便就吃掉幾十萬。把這三筆加回每坪成本，誰划算才有意義。

還有一條紅線：丁建禁止住宅使用，違規拆除加罰鍰。想把分類差異看懂讀 丁建vs乙工差在哪，楊梅整區行情看 楊梅工業地成交行情，鎖定幼獅想避雷看 幼獅買廠避雷。

常見問題：丁建容積300%、乙工210%，丁建一定比較好？不一定，乙工道路寬、公設完整，實際可用性常勝出。丁建可以住人嗎？禁止住宅使用，別冒險。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤。——澤的工商筆記