社區大樓開箱｜市政總裁：北高雄商辦代表作，18年後仍維持低閒置率的原因是什麼？

當北高雄商辦供給不多，一棟管理好的商辦就更顯價值

許多人談到高雄房地產，第一時間想到的是住宅市場，但對企業主、自營商、專業事務所而言，「商辦」其實是一個相對容易被忽略的市場。

台灣近30多年來，受到產業外移影響，不少製造業將生產基地移往中國、越南等勞力成本較低的國家，而企業總部則多集中於台北或台中。除非原本就是高雄在地企業，否則大型企業選擇在高雄設立總部的比例相對有限，也讓高雄整體商辦需求不像雙北、中部那麼龐大。

因此，高雄真正規劃為純商辦的大樓本來就不多，尤其北高雄供給更加稀少，今天要介紹的，就是位於鼓山區明誠三路、介於農16與美術館特區之間的商辦代表之一──市政總裁。

建案基本資料

地段分析：農16、美術館雙生活圈交會

市政總裁位於：

• 明誠三路
• 裕誠路口附近
• 農16生活圈
• 美術館生活圈

可以說位在北高雄目前最成熟的商業軸線之一。

周邊除了住宅人口密集之外，也聚集：

• 金融機構
• 專業事務所
• 醫療診所
• 餐飲品牌
• 零售商家

形成完整商業聚落，對辦公室而言，員工每日最有感的，其實不是豪華公設，而是生活機能，中午不用依賴外送平台，步行即可找到各式餐飲、小吃、咖啡店，大幅提升辦公便利性。

市政總裁最大的特色：管理品質

一棟商辦是否保值，很多時候不是取決於外觀，而是管理品質。市政總裁有一個相當少見的特色，當年興建本案的城揚建設，公司總部即設於本棟大樓，多年來參與社區管理事務，對於社區運作相當熟悉。

從實際觀察可發現：

• 社區管理制度成熟
• 管委會運作穩定
• 區分所有權人參與度高
• 每年區權人大會出席率佳
• 公共空間維護完善

這些因素雖然不像外觀那麼醒目，但往往才是真正影響商辦價值的重要關鍵。

為什麼低閒置率值得注意？

商辦市場不像住宅，住宅空置，可能只是屋主等待出售，但商辦如果長期大量空置，通常代表：

• 地段競爭力下降
• 管理品質不足
• 商業聚集效果減弱
• 投資人信心降低

反觀市政總裁，多年來幾乎維持相當低的閒置率，甚至不少企業選擇：

• 一次購入多戶
• 公司持續擴編再增購
• 長期自用

這也反映出企業對社區管理與地段條件的認同。

相較南高雄部分老舊商辦因管理不易、空置率偏高，出售時往往需要較長銷售時間，市場接受度也有所差異。

建築規劃亮點

市政總裁另一個特色，在於基地規劃，相較許多商辦基地盡可能提高可售面積，本案保留較大的中庭空間，

基地規模超過千坪，但僅規劃175戶。

因此：

• 棟距較佳
• 採光條件較好
• 低樓層也較不容易產生壓迫感
• 公共空間視覺較開闊

對長時間工作的辦公環境而言，自然採光與空間感受，也會影響整體使用品質。

交通條件

位於北高雄主要幹道。

可快速串聯：

• 農16
• 美術館
• 博愛路商圈
• 漢神巨蛋商圈

對客戶拜訪及企業營運皆具便利性。

市場行情觀察

近期北高雄商辦市場，受到新案帶動價格穩定，例如近期預售商辦京城 IFC，依實價登錄資料，成交已超過半數，成交單價約落在：57～62萬元／坪，平均成交價格已接近每坪60萬元。

相較之下，市政總裁近期市場成交價格約：30萬元／坪上下（仍須依樓層、坪數、車位及實際成交條件而異）。若以價格比較，可看出中古商辦與新商辦之間仍存在一定價差。

對於希望：

• 自用設立公司辦公室
• 長期收租
• 控制購置成本

的買方而言，確實提供另一種值得比較的選擇。

優點整理

購買前可留意事項

任何商辦產品都沒有絕對完美，市政總裁亦有幾項建議購買前可一併評估：

適合哪些族群？

較適合：

• 公司總部
• 專業事務所
• 醫療相關產業
• 科技服務業
• 投資收租
• 自營商辦公室

若企業希望在北高雄建立長期據點，同時兼顧成熟商圈與合理購置成本，本案具一定參考價值。

總結

高雄商辦市場不像住宅產品供給充足，尤其北高雄純商辦數量有限，因此市場更重視地段、管理與使用效率。

市政總裁位於農16與美術館生活圈之間，擁有成熟商業機能、穩定社區管理、低閒置率及相對親民的中古價格。若與近期新推商辦相比，兩者定位不同，購屋人可依預算、企業需求及持有規劃進行評估。

對企業而言，一棟值得長期持有的商辦，不只是建築本身，更在於日後是否能持續維持良好的管理品質與市場競爭力，而這也是市政總裁多年來受到市場關注的重要原因。

FAQ

Q1：市政總裁是住宅還是商辦？

本案是商辦產品，適合企業辦公、自用或投資出租。

Q2：目前成交行情約多少？

近期市場成交約每坪30萬元上下，仍須依樓層、坪數、車位及成交時間而有所差異。

Q3：最大的優勢是什麼？

除了位於北高雄成熟商圈外，社區管理制度完善、閒置率低，也是本案長期受到市場青睞的重要因素。

Q4：適合投資出租嗎？

若以北高雄商辦市場來看，本案具備成熟商圈、穩定需求與相對合理的購入門檻，可列入比較評估，但仍應依租金報酬率、空置風險及自身投資規劃綜合判斷。

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