大柑園都市計畫區段徵收該如何佈局？

【史瓦特智略】獨家引述法定《區段徵收實施辦法》，為您深度解析樹林、三峽、鶯歌農地重劃的購入優勢、產業收益、稅務規劃與潛在風險，精準掌握千坪產業新城發展紅利系列！

隨著新北市政府城鄉發展局於民國 113 年 5 月發布「新訂大柑園地區都市計畫」案的公告徵求意見內容，大柑園地區的未來發展備受各界矚目。本計畫旨在透過新訂擴大都市計畫的方式，改善土地使用違規情事，並引導土地與產業資源的合理分配。

對於關注房地產與土地佈局的投資者或在地地主而言，精準了解「法定區段徵收的各個階段」，以及參與其中的優勢、收益與稅務相關規劃，是掌握此波「永續複合產業城」發展紅利的絕對關鍵。

一、 新訂大柑園地區都市計畫：範圍與現況解析

在探討徵收階段與投資優勢前，我們必須先釐清大柑園計畫的地理優勢與土地基本條件。

• 計畫範圍與區位： 本計畫範圍橫跨新北市樹林區、三峽區及鶯歌區等三個行政轄區。
• 周邊界線： 北側及西側以大漢溪及非都市土地河川區為界；南臨臺北大學社區特定區計畫、三峽都市計畫及非都市土地一般農業區；東側則以三峽河及非都市土地河川區為界。
• 土地面積與權屬： 計畫總面積廣達約 621.5948 公頃。其中以私有地為主，面積約 463.80 公頃，占整體的 74.43%。公有土地面積則約 129.51 公頃，占整體面積的 20.83%。
• 地主與地價現況： 區內私有地地主多達約 10,132 位。在公告現值方面，目前以每平方公尺 1 至 2 萬元為主。公告現值較高的土地，多位於現行鄉村區聚落（如柑園國小、柑園國中一帶）及計畫區內的主要道路沿線。
• 現行土地使用： 目前非都市土地使用分區以一般農業區為主，占比高達 98.55%。非都市土地使用編定則以農牧用地為主，占 70.48%。

二、 法理為憑：大柑園區段徵收之法定核心階段

坊間許多資訊常將行政單位的座談會簡報視為唯一標準，但在【史瓦特不動產智略】，我們強調理性與法理。土地開發的進場時機，必須嚴格依循法定程序的推進。

根據《區段徵收實施辦法》第二條規定，區段徵收的標準作業程序分為「準備作業」與「正式作業」兩大階段。這不僅是政府的執行 SOP，更是您資金進退場的「戰略時程表」的參考：

📌 階段一：準備作業（價值醞釀與查估期）

此階段為計畫的雛形期，重點在於範圍確認與價值評定：

1. 範圍勘選。
2. 土地所有權人意願調查。
3. 評估公益性及必要性。
4. 召開事業計畫公聽會。
5. 事業計畫報請目的事業主管機關許可。
6. 辦理變更、新訂或擴大都市計畫作業。
7. 範圍邊界分割測量。
8. 建築改良物禁止事項之報核及公告。
9. 地籍資料整理、調查及繕造清冊。
10. 土地徵收補償市價查估資料之提送及評定。
11. 徵收補償費查估及繕造清冊。

📌 階段二：正式作業（產權轉換與分配期）

進入此階段，代表徵收勢在必行，資金將進入鎖定期，準備迎接土地價值的翻轉：

1. 先行區段徵收地區開發範圍報核。
2. 抵價地比例報核。
3. 召開協議價購會議。
4. 召開區段徵收公聽會。
5. 區段徵收計畫書之報核、審議及核准。
6. 區段徵收公告及通知。
7. 異議處理及通知。
8. 發給抵價地案件之申請、審查及核定。
9. 徵收補償費之發放或存入保管專戶。
10. 公有土地及未登記土地之處理。
11. 囑託辦理區段徵收土地所有權移轉登記、公有土地所有權移轉或管理機關變更登記、他項權利塗銷或變更登記、建物滅失或標示變更登記。
12. 工程施工。
13. 辦理抵價地分配及農業專用區配售。
14. 地籍整理。
15. 囑託辦理開發完成後土地所有權登記或管理機關變更登記。
16. 辦理抵押權或典權登記。
17. 土地之處分。
18. 財務結算。
19. 撰寫成果報告。

💡 史瓦特智略解析： 看懂這份法定清冊，您就會明白「市價查估」與「抵價地申請」是決定資產價值的生死門。掌握這些節點，才能在對的時間做出買賣決策。

 

 

三、 階段購入與參與的優勢：收益與稅務優惠展望

大柑園都市計畫的核心定位為「永續複合產業城」，這為參與區段徵收的土地所有權人與產業投資者帶來了明確的優勢與收益預期。

1. 抵價地分配與土地價值重塑

• 在產業用地供給策略上，計畫將集中劃設產業專用區，並供地主領回配地。
• 透過區段徵收程序，原本以農業及製造業為主的土地，將重劃為具備完善公共設施的空間，不僅解決現有土地違規使用的問題，更擴大了整體的產業效能。

2. 產業升級與聚落效應帶動的長期收益

• 本區目前的第二級產業以金屬製品製造業為大宗（共 185 家，占 30.63%）。
• 未來的產業發展策略將以精密機械、高端零組件製造為主軸，並輔以民生產業。
• 建議引進的產業類別包含金屬製品、電腦、電子產品、光學製品、電力設備、機械設備及汽車零件等高精密產業。
• 透過提升傳統產業產品開發能力、增進新產品獨特性，將能有效提高產品附加價值，並形成群聚的「產業聚落」模式，大幅推升區域不動產及廠房的長期收益潛力。

3. 稅務優惠與財務輔助機制

針對企業設廠與工廠合法化，官方文件中明確提出了多項降低成本與稅務負擔的策略誘因：

• 針對工廠安置與媒合輔導，計畫提出了「設廠容積優惠、稅捐優惠」等實質誘因。
• 提供「合法工廠登記者租金補貼」，以減輕業者轉型與合法化初期的營運成本。
• 在資金流動性方面，官方將「整合銀行提供資金協助」，幫助企業與地主在區段徵收與建廠階段獲得必要的財務支持。

四、 交通基礎建設與區域串聯優勢

土地的收益價值與交通建設密不可分。大柑園地區現有及未來的交通網路升級，為土地的長線增值提供了強大的支撐：

• 現有聯外系統： 計畫區周邊依賴國道3號、樹林交流道、三鶯交流道等國道系統。主要聯外橋樑包含三鶯大橋、三鶯二橋、柑園二橋、柑城橋與柑園大橋。
• 重大交通建設計畫： 周邊有多項推動中的軌道建設，例如捷運三鶯線（興建中）、捷運新北樹林線，以及捷運三鶯線延伸桃園八德段。
• 道路拓寬與交流道增設： 包含國道3號增設八德交流道工程、國道3號增設北土城交流道工程，以及樹林區北84鄉道拓寬工程（柑城橋拓寬及其引道改建工程）等重大建設。這些建設預期將改善現況部分路段達 E 級服務水準、主要路口為 C 級服務水準的尖峰壅塞問題。

五、 潛在風險評估：環境災害與產業轉型的挑戰

在評估大柑園地區的購入與投資時，除了著眼於未來的發展紅利，亦需審慎評估潛在風險，方能趨吉避凶。

1. 自然環境與災害潛勢風險

• 根據災害潛勢分析，區內有淹水災害的可能，淹水深度約 0.3 至 0.5 公尺，主要分布於國道沿線區域，主要影響範圍包含南園里與柑園里。
• 計畫區東側具備土壤液化低潛勢的情形。
• 未來的都市規劃與管理將納入氣候變遷因應措施，建立都市防災計畫與土地使用管制準則，這意味著未來的建築與開發將面臨更嚴格的環保與防災規範限制。

2. 未登記工廠的轉型陣痛期

• 截至 112 年 12 月 8 日止，計畫區內共有高達 604 家未登記工廠。其中自述已提出納管申請工廠（無編號）有 282 家，自述未納管工廠則有 190 家。
• 龐大的未登記工廠分布於全區，未來如何建立安置媒合機制、輔導其合法化，將是工程規劃設計施工與抵價地分配階段的重大挑戰，可能會影響開發期程的推進速度。

六、 結語：以智略佈局永續複合產業城

「新訂大柑園地區都市計畫」不僅是新北市國土計畫中重要的一環，更是延續樹林區、土城區產業動能，並串聯產業環境形成產業廊帶的關鍵拼圖。透過完整的《區段徵收實施辦法》作業程序，大柑園將從現況以製造業及農業為主的非都市土地，蛻變為具備完善水環境管理、公共設施及氣候變遷因應能力的永續都市環境。

對於關注此區的投資者或地主而言，精準掌握法定徵收的階段時程，並善用預計推動的稅捐優惠、容積優惠及資金協助等機制，方能在這場土地與產業的全面升級中，穩健控制風險，享受新市鎮重劃帶來的豐碩果實。

買房買地不靠感覺，靠的是智略與法理。

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