共有土地依土地法第34條之1多數決通過後，並不代表買賣一定可以順利完成。多數決處理的是「共有土地能否處分」的問題，但若土地或共有人持分上仍有抵押權、查封、繼承未辦、提存金不足以清償債務，或有人疑似為阻撓交易而惡意設定抵押權，仍可能讓買方、銀行與地政流程卡住。真正能否成交，關鍵在於產權能不能乾淨、安全、合法地移轉。

真實惡例

一筆共有土地要出售，前面談得很順。幾位共有人已經同意，持分比例也符合規定，買方看過土地後也有意願。大家原本以為，只要依照土地法第34條之1辦理多數決處分，後面就是簽約、付款、過戶。

結果地政士調謄本時，發現其中一位共有人持分上有抵押權。更麻煩的是，這筆抵押權是最近才設定的。金額不低，抵押權人又剛好跟不同意出售的共有人關係密切。其他共有人心裡難免會想：「這是不是故意拿來擋交易？」但實務上要很冷靜看待，多數決通過，不代表抵押權會自動消失，懷疑對方惡意抵押。

法條、制度或專業風險解析

土地法第34條之1，是共有土地處分很重要的制度。它讓符合一定人數與應有部分比例的共有人，可以在通知、公告與價金分配程序完成後，代表全體處分共有土地。這個制度的目的，是避免共有土地因少數共有人不配合而長期無法利用。

但要注意，土地法第34條之1解決的是「共有人能不能處分共有物」的問題，不是讓所有他項權利自動消滅。

如果土地或某位共有人持分上有抵押權，這個抵押權只要仍合法有效存在，就會影響交易。買方會擔心買到有負擔的土地，銀行也可能因產權不完整而不願貸款或降低貸款成數。地政機關在辦理登記時，也不會因為買賣雙方想完成交易，就直接把抵押權刪掉。抵押權要塗銷，通常需要有清償證明、抵押權人同意、權利拋棄、法院確定判決，或其他足以證明權利消滅的文件。土地登記規則第143條也與權利消滅後的塗銷登記有關，實務上不會只因當事人主張「應該可以塗銷」就辦理。

這裡有一個常見誤解：「不同意共有人應得的價金已經提存了，是不是抵押權也可以一起消掉？」

提存處理的是款項給付問題，但不一定等於抵押債務已經清償。尤其當共有人持分可分配的價金，不足以清償抵押債務，或者抵押權人不願意接受短償，地政機關通常不會只憑提存書就辦理抵押權塗銷。提存本身不當然等同於抵押債務消滅，若缺少抵押權人同意、清償證明或法院判決，塗銷登記仍可能無法完成。

另一個更棘手的問題，是「疑似惡意抵押」。

有些共有土地在出售協商期間，突然出現新的抵押權。表面上看，是某位共有人把自己的持分拿去設定抵押；實際上，其他共有人可能懷疑這是為了阻止交易。

這時候要分兩層來看。

第一，單純設定抵押權，不一定違法。共有人原則上可以就自己的應有部分為處分或設定負擔，不能只因其他共有人不喜歡，就直接認定是惡意。

第二，如果有證據顯示，這筆抵押權背後沒有真實借貸，或抵押權人與設定人通謀，只是用形式上的抵押權來阻撓買賣，那就可能涉及通謀虛偽意思表示。民法第87條規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。

地政機關不是法院。謄本上有抵押權登記時，地政機關通常會尊重登記狀態，不會因多數共有人說「這是假的」就直接塗銷。若要排除這類抵押權，通常要透過民事訴訟處理，例如確認債權不存在、確認抵押權不存在，或請求塗銷抵押權登記。民法第767條與所有權妨害除去有關，實務上若抵押權已消滅或不應存在，權利人可能會透過法院請求排除妨害、塗銷登記。

重點清單

解決步驟

1. 先調完整謄本，確認土地是否真的可以乾淨移轉

共有土地出售前，第一步不是急著談價格，而是先看謄本，要看土地標示部、所有權部，也要仔細看他項權利部。尤其要確認：

• 有沒有抵押權
• 有沒有查封、假扣押或假處分
• 有沒有預告登記
• 有沒有地上權、租賃權或其他使用負擔
• 是否有繼承未辦
• 共有人持分是否正確
• 是否涉及分割、共有物管理或使用爭議

很多交易不是不能賣，而是前面沒先查清楚，等買方出價、契約準備好了，才發現產權無法整理乾淨。

2. 確認多數決程序是否完整

土地法第34條之1不是只看「人數夠不夠」而已，程序也要正確，實務上要確認：

• 同意出售的共有人數是否符合規定
• 應有部分比例是否符合規定
• 不同意或無法聯絡的共有人是否已依法通知或公告
• 價金分配方式是否清楚
• 應提存的款項是否依法處理
• 買賣契約是否載明共有土地處分依據

程序如果不完整，就算買方願意買，後面仍可能引發爭議。

3. 若有抵押權，先查清楚債務是否仍存在

看到抵押權，不要急著判斷能不能賣，要先問幾個問題：

• 抵押權人是誰？
• 設定日期是什麼時候？
• 擔保金額多少？
• 債務是否已經清償？
• 能不能取得抵押權人塗銷同意書？
• 是否有清償證明、債務結清證明或法院文件？
• 抵押權是否只設定在某一共有人持分上？

有些老抵押權其實債務早已清償，只是當年沒有辦塗銷。這種情況如果找得到抵押權人，文件補齊後通常比較有機會處理，但如果債務仍存在，或抵押權人不配合，就要進一步安排清償、協商或司法程序。

4. 不要把提存直接當成抵押權塗銷證明

共有土地多數決買賣，常會遇到不同意共有人價金提存，但提存是提存，抵押權塗銷是另一件事。如果某位共有人持分上有抵押權，而他應分得的價金不足以清償抵押債務，抵押權人可能不願意出具同意書。這時候即使多數決程序已完成，買方仍可能不接受，銀行也可能不願意貸款。

5. 與抵押權人協商清償、短償或塗銷同意

若抵押權是真實存在，優先處理方向通常是協商，常見方式包括：

• 由設定抵押的共有人自行清償債務
• 從買賣價金中代償抵押債務
• 抵押權人同意短償後出具塗銷同意書
• 透過履約保證專戶控管款項，確保清償與塗銷同步完成
• 買方接受一定風險，但以降價、保留款或契約條件控管

其中最重要的是：不要口頭約定，抵押權塗銷牽涉登記與金流，應由地政士、律師或專業人士協助確認文件。

6. 若懷疑惡意抵押，先蒐證，不要只靠情緒判斷

如果抵押權是在出售程序啟動後才突然設定，或設定金額明顯異常，就要提高警覺，可以先整理以下資料：

1. 抵押權設定時間點
2. 抵押金額是否合理
3. 是否有真實借款金流
4. 抵押權人與共有人是否有親友、合作或特殊關係
5. 設定抵押前後，對方是否曾明確表示要阻止出售
6. 是否有訊息、錄音、存證信函、會議紀錄或見證人
7. 抵押權設定後，是否確實有債務履行或利息支付紀錄

但要提醒，這些資料只是判斷方向，不是單一條件成立就能直接說對方惡意。

例如，抵押權人是親友，不一定代表虛假。
抵押時間接近買賣，也不一定代表違法。
真正關鍵是：有沒有證據顯示沒有真實債權，或雙方只是通謀設定一個形式上的抵押權。

7. 透過律師評估確認債權或抵押權不存在

如果證據顯示抵押權可能只是為了阻撓交易而虛設，就不適合只在買賣契約裡處理，比較實際的做法，是請律師評估是否提起：

• 確認債權不存在之訴
• 確認抵押權不存在之訴
• 請求塗銷抵押權登記之訴
• 必要時聲請假處分或其他保全程序

法院若認定抵押權背後沒有真實債權，或屬於通謀虛偽意思表示，才有機會以確定判決作為塗銷登記依據。這一步通常會花時間，也會影響買方等待意願。所以若已經有買方，契約裡要設計清楚展延條件、解除條件、違約責任與款項返還方式。

8. 若買方仍願意等待，契約條件一定要寫清楚

有些買方看好土地位置，願意等權利負擔處理，但願意等，不代表可以模糊處理，契約中至少要寫明：

• 抵押權由誰負責處理
• 何時取得塗銷文件
• 是否使用履約保證
• 款項是否先保留
• 若期限內無法塗銷，買方是否可解除契約
• 訴訟或協商期間，雙方權利義務如何安排
• 稅費、代償金、訴訟成本由誰負擔

共有土地交易只要有抵押權爭議，就不能只靠「大家講好就好」，越早寫清楚，後面越少爭執。

9. 必要時暫緩交易，先把產權整理好

如果抵押權爭議大、債務不明、共有人對立嚴重，或買方貸款一定需要乾淨產權，那就應該先停下來整理權利狀態，看起來好像比較慢，其實是保護交易。因為產權沒有處理好就簽約，後面可能變成違約、訴訟、退斡旋、退訂金，甚至影響所有共有人之間的關係。

 常見問題 

問：共有土地多數決通過後，為什麼還不能完成買賣？
答：因為多數決只解決共有土地能否處分的門檻，不代表產權一定乾淨。如果土地或持分上有抵押權、查封、繼承未辦、提存不足或文件不齊，買方、銀行與地政流程仍可能無法配合。

問：提存不同意共有人價金後，抵押權會自動消滅嗎？
答：通常不會自動消滅。提存主要處理價金受領問題，不一定等於抵押債務已清償。若抵押權仍有效存在，實務上多半仍需要抵押權人同意、清償證明或法院確定判決，才能辦理塗銷登記。

問：如果共有人疑似惡意設定抵押權阻擋出售，可以直接請地政塗銷嗎？
答：通常不行。地政機關不會只因其他共有人主張「惡意抵押」就直接塗銷。應先蒐集設定時間、金流、抵押金額、雙方關係與對話紀錄，必要時透過法院確認債權或抵押權不存在，再持確定判決辦理塗銷。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。