土地增值稅或房地合一稅可以約定買方繳嗎？可以，但不要寫錯方向

可以約定由買方負擔土地增值稅或房地合一稅，但要分清楚：「誰負擔」是買賣雙方的私法約定，「誰是納稅義務人」是法律規定，不能用契約改掉。土地增值稅有償移轉時，納稅義務人是原所有權人；房地合一稅則是出售方交易所得的申報納稅問題。契約應寫成買方代為支付或負擔賣方依法應繳稅款，而不是寫成買方成為納稅義務人。

一句「買方繳稅」背後，可能差很多

「這件土地買賣，賣方希望實拿，土地增值稅及房地合一可以叫買方繳嗎？」

最近在社群上的一則案例，雙方風險不少，尤其是老屋、家族土地、農地轉手、建地買賣或是投資獲利，常常會遇到賣方說：「我就是要拿到這個數字，其他稅費你們處理。」買方如果也覺得價格合理，雙方談得順，看起來好像沒問題。

但真正危險的地方，不在於「可不可以約定」。
而是在契約上如果寫錯方向，後面可能會變成：

明明買方答應負擔，稅單卻還是開給賣方，尤其是房地合一稅；明明賣方以為自己不用管，申報責任卻仍然跑不掉；明明雙方談的是總價，最後卻因為稅費是否包含在價金內，產生新的爭議。不動產交易裡，很多糾紛不是因為人壞，而是因為文字寫得太模糊。

可以約定負擔，但不能改變納稅義務人

這裡要分成兩件事看。

第一，土地增值稅。
依土地稅法第 5 條，有償移轉土地時，土地增值稅的納稅義務人是「原所有權人」，也就是一般買賣裡的賣方。買賣、交換等方式都屬於有償移轉。也就是說，契約可以寫「由買方負擔土地增值稅」，但這不代表稅捐機關會把納稅義務人改成買方。實務上，買方可以代為繳納，但納稅主體不會因此變更；臺中市政府地方稅務局也提醒，權利人代繳時仍要注意原繳款書期限，避免滯納金。

第二，房地合一稅。
房地合一稅本質上是房屋土地交易所得稅。財政部資料指出，個人房屋土地交易所得採分離申報納稅，應於完成所有權移轉登記日次日起 30 日內辦理申報；若有應納稅額，也要檢附繳納收據。所以，房地合一稅更要小心。因為它不是單純拿一張稅單去繳而已，還牽涉出售人的取得成本、成交價額、必要費用、持有期間與申報資料。財政部作業要點也明定，個人交易房屋土地所得或損失，除特定免申報情形外，不論有無應納稅額，都應辦理申報。而且房地合一是登記完成後，才去申報，並非交代書流程中完成稅費繳清。換句話說：
買方可以幫忙出錢，但不能替賣方消失申報責任及後續繳納的實質程序。

正確方向與錯誤方向差在哪？

契約要這樣檢查，才不容易出事

1. 先確認是哪一種稅

土地增值稅是地方稅，跟土地公告現值、前次移轉現值等有關。房地合一稅是所得稅，跟出售人的成本、售價、持有期間、費用列報有關。兩者性質不同，不要混在一句「稅費買方繳」裡面帶過。

2. 先試算，再談「實拿」

花蓮在地交易常會聽到賣方說：「我實拿多少就好。」這句話可以談，但不能只停在口頭。
最好先請地政士、會計或稅務單位協助試算，確認土地增值稅、房地合一稅、仲介服務費、代書費、規費、貸款塗銷費等各項成本，再決定總價怎麼寫。

3. 契約要分清楚「價金」與「代繳稅款」

如果買方另外幫賣方負擔房地合一稅，尤其要確認這筆錢在稅務申報上如何認定。不要一邊說買賣總價是某個數字，另一邊又有額外金流沒有交代，這樣容易造成申報資料與實際交易條件不一致。

4. 明定付款時間與違約責任

建議契約寫清楚：

• 稅款由誰先墊付
• 何時繳納
• 是否從履約保證專戶撥付
• 若買方未依約支付，賣方是否可先繳後求償
• 若因遲延繳納產生滯納金，由誰負擔

這些看起來細，但交易安全往往就在這些細節裡。

5. 不要把「負擔」寫成「納稅義務人」

這是最重要的一點。

• 正確方向是：
  賣方依法是納稅義務人，但雙方約定由買方負擔稅款。
• 錯誤方向是：
  把買方寫成法定納稅義務人，或讓賣方誤以為自己完全不用申報。

一個是私下分擔成本，另一個是試圖改變法律責任，差別很大。

注意：實際上稅務單位的處理

補充提醒：買方代付土增稅，可能要計入賣方出售價格

這裡還有一個很容易被忽略的細節。

如果買賣契約約定，原本應由賣方負擔的土地增值稅及房地合一，改由買方支付，這筆錢在稅務上可能不只是「代繳」而已。財政部南區國稅局曾提醒，買受人代付土地增值稅，因實質上等同買方多支付一部分買賣對價，應計入原所有權人的出售價格；相對地，也會成為買方的取得成本。

也就是說，賣方在申報房地交易所得時，如果沒有把買方代付的土地增值稅納入出售價格，可能會被認定短漏報所得，除了補稅，也可能被裁處罰鍰。若在未經檢舉、也未經稽徵機關調查前自動補報補繳，並加計利息，才有機會依稅捐稽徵法第 48 條之 1 適用免罰。

例：出售價格1000萬，稅率20%，經計算，房地合一稅50萬元，國稅局可能會重新核課為，出售價格為1050萬，房地合一稅要再補11萬。如果是舊制的交易稅的計算也是同樣的。

判例：臺中地院 114 年度重訴字第 349 號判決

常見問題

問：土地增值稅可以約定由買方繳嗎？
答：可以約定由買方負擔或代繳，但法定納稅義務人仍是原所有權人，也就是一般買賣中的賣方。契約應寫清楚「買方負擔稅款」或「買方代為繳納」，不要寫成買方變成納稅義務人。

問：房地合一稅可以叫買方負擔嗎？
答：買賣雙方可以約定經濟上由買方負擔，但房地合一稅仍是出售方交易所得的申報納稅問題。個人出售適用房地合一稅的房屋土地，原則上應於完成移轉登記日次日起 30 日內申報。

問：契約只寫「所有稅費由買方負擔」可以嗎？
答：不建議。這句話太籠統，容易爭議。最好逐項列明土地增值稅、房地合一稅、契稅、印花稅、規費、代書費等由誰負擔，並寫清楚付款時間、繳納方式與逾期責任。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。