昨天接到一通電話，是一位學弟介 紹在花蓮縣玉里鎮不動產要出售的客戶打來的。問我說：「彬哥，我媽媽留下來一間透天，現在是我繼承，如果之後想賣，有沒有房地合一稅？」這通從玉里打來的電話，也剛好可以把很多人最容易誤會的地方講清楚。很多繼承房屋的屋主，都會卡在這個地方，這一步如果看錯，後面稅率、自住優惠、申報期限，全部都可能跟著錯。

當我解說完成，並討論舊制財產交易所得核實的計算方式後，屋主很放心的，準備出售的規畫。

先講結論

繼承房子出售，不能只看最早誰買，也不能只看現在繼承人哪一天繼承，第一步要看「最近一次被繼承人」是在 105 年 1 月 1 日以前還是以後取得。如果最近一次被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得，原則上適用舊制；如果最近一次被繼承人在 105 年 1 月 1 日以後取得，原則上會進入房地合一稅新制。

但進入新制不代表一定用很高稅率，因為連續繼承案件在計算持有期間時，得把連續各次被繼承人的持有期間合併計算，這會影響稅率，也可能影響自住房地優惠的 6 年期間。先把每一手取得日、繼承日、出售移轉日、自住與出租使用情形整理出來，再請國稅局或稅務專業人員確認。

常見誤解

誤解一：爸爸很早買，所以後面都算舊制

很多人會用房子的最早歷史來判斷稅制。比方說，父親 100 年買房，媽媽後來繼承，兒子再繼承，家人就會覺得：「這間房子本來就是 105 年以前取得，應該是舊制」這個想法要小心。

連續繼承出售時，不是永遠回頭看最早買房的人，而是要看「最近一次繼承時的被繼承人」取得日。財政部臺北國稅局也明確說明，連續繼承或受遺贈取得的房地，判斷新舊制時，是以最近一次繼承或受遺贈時的被繼承人或遺贈人取得日為準。

誤解二：兒子 115 年才繼承，所以一定是新制短期高稅率

另一個常見誤解剛好相反。有些人一聽到兒子 115 年才繼承，就緊張地說：「那不是持有不到幾年，稅率很高嗎？」這也不一定。

如果案件屬於房地合一稅新制，持有期間計算可以併計被繼承人持有期間；財政部 112 年 11 月 2 日發布解釋後，連續繼承或受遺贈案件得將連續各次被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算，用來判斷適用稅率與自住優惠的 6 年期間。

所以兒子 115 年繼承，不代表持有期間一定只從 115 年算起。真正要看的是這個案件是否符合連續繼承，以及前面各次取得與繼承資料能否整理清楚。

誤解三：進入房地合一稅新制，就等於一定要繳很多稅

房地合一稅是所得稅，不是賣多少就直接乘稅率。財政部房地合一稅專區說明，課稅所得大致是成交價額減取得成本、相關費用與土地漲價總數額後，再乘以適用稅率；繼承或受贈取得者，取得成本則以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後的價值為準。(不是零，也不是爸爸取得的價格)

誤解四：只要有住過，就一定能用自住房地優惠

繼承案件就更要小心。即使持有期間可以併計，也不代表自住事實可以隨便補。設籍、居住、出租紀錄、營業登記、用電用水、租賃契約，都可能成為判斷資料。這裡可以參考我之前的文章  (陪客戶省下300萬稅金，其中房地合一的自住認定)

圖表判讀

先抓最近一次被繼承人取得日，再看是否進入新制，最後才看持有期間併計。

實務判斷與檢查方式，避免踩雷

第一步：先整理完整繼承時間線，把以下日期列出來：

• 父親取得日。
• 媽媽繼承父親的日期。
• 兒子繼承媽媽的日期。
• 兒子預計出售簽約日與完成移轉登記日。

 注意：每一次移轉的原因是買賣、繼承、贈與、配偶贈與，還是其他原因，這一步如果沒有做，後面討論稅制都容易空轉。

第二步：查最近一次被繼承人的取得日

兒子繼承媽媽的房子，最近一次被繼承人就是媽媽。所以要找的是媽媽取得這間房子的日期，而不是只看父親當初買房日期。媽媽若是 104 年 12 月 31 日以前取得，原則上走舊制；媽媽若是 105 年 1 月 1 日以後取得，原則上進入新制。

第三步：如果屬新制，再確認持有期間能否併計

這一步要看是否屬於連續繼承或受遺贈。若符合，依財政部說明，計算適用稅率的持有期間，以及自住房地優惠的 6 年期間時，可以把連續各次被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算。但要注意，併計持有期間是用來算稅率與優惠期間，不是拿來把新制改成舊制。

第四步：檢查自住、出租與營業使用

如果想主張自住房地優惠，要準備戶籍資料、居住事實資料，以及交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用的證明方向。財政部高雄國稅局說明，自住房地優惠需符合設籍、持有並居住連續滿 6 年、交易前 6 年無出租或營業使用，且本人、配偶及未成年子女交易前 6 年未曾適用該優惠等條件。

第五步：出售後注意 30 日申報期限

若屬房地合一稅新制，所得稅法第 14 條之 5 規定，個人有房地交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日次日起算 30 日內申報。這一點實務上很重要。很多人以為「沒有賺很多」或「可能免稅」就不用處理，但如果屬於新制案件，申報義務本身就要先留意。

角色建議

同一間繼承房，兒子、兄弟姊妹、屋主方看的重點不一樣。

• 一般繼承人-你最該先看的不是售價，而是房子的取得來源與繼承鏈。你現在應該先把權狀、繼承系統表、遺產稅資料、土地建物謄本、前次移轉資料整理起來。你最容易忽略的是：媽媽取得日可能比爸爸取得日更重要，你不適合用「這房子很早以前買的」來直接判斷舊制或新制。
• 兄弟姊妹共同繼承人-你們最該先確認的是每個人持分、是否已完成分割繼承、出售價金如何分配，以及每個人各自的稅務申報責任。共同繼承出售時，不要只口頭說好就去賣。持分、分割、付款、稅費分擔，都要留下書面紀錄。
• 準備出售的屋主方-你現在應該先做兩件事：第一，請代書協助調謄本與整理繼承資料；第二，把裝修費、仲介費、代書費、規費等可舉證費用整理好。你最容易忽略的是成本資料。房地合一稅不是只看賣價，也要看成本與費用能不能證明。

FAQ

Q1：爸爸 100 年買的房子，媽媽 105 年才繼承，兒子 115 年再繼承出售，算舊制嗎？

不一定，且原則上要小心新制。兒子是從媽媽那裡繼承，最近一次被繼承人是媽媽，所以要先看媽媽取得日。媽媽若在 105 年 1 月 1 日以後取得，原則上會進入房地合一稅新制，而不是只看爸爸 100 年買房。

Q2：如果進入房地合一稅新制，持有期間只看兒子 115 年開始嗎？

不一定。若屬連續繼承，計算新制適用稅率與自住房地優惠 6 年期間時，可以併計連續各次被繼承人的持有期間。這對長期家族持有的房子很重要，但仍要先整理完整繼承鏈。

Q3：媽媽 104 年繼承爸爸的房子，兒子 115 年再繼承，出售時通常怎麼看？

若最近一次被繼承人是媽媽，而媽媽是在 104 年 12 月 31 日以前取得，原則上屬舊制範圍。舊制不是完全沒有稅，而是土地交易所得免所得稅，房屋部分若有財產交易所得併入綜合所得稅，土地移轉仍有土地增值稅問題。

Q4：房地合一稅新制是不是成交後隔年五月再報就好？

不是。若屬房地合一稅新制，個人有房地交易所得或損失，不論有無應納稅額，都要注意在房屋、土地完成所有權移轉登記日次日起算 30 日內辦理申報。

Q5：繼承房子有設籍，就一定可以用 400 萬自住免稅嗎？

不一定。自住房地優惠除了設籍，還要符合持有並居住連續滿 6 年、交易前 6 年無出租、供營業或執行業務使用，以及本人、配偶、未成年子女交易前 6 年未曾適用等條件。

Q6：繼承房子出售前，我最少要先準備哪些資料？

最少要準備土地建物謄本、異動索引、權狀、遺產稅相關資料、每一次取得與繼承日期、出售契約、仲介費與代書費憑證、裝修費憑證、自住設籍資料、出租或營業使用紀錄。資料越完整，稅務判斷越不容易失真。

結論

繼承房子出售，真正要看的不是一句「這間房子很久了」，也不是一句「我才剛繼承」。真正的判斷原則是：先看最近一次被繼承人取得日，再判斷新舊制；如果進入新制，再看連續繼承持有期間能不能併計。

作者介紹
林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。