前陣子我帶一位客戶去看一塊農地。
那塊地現場整理得不錯，路也不差，特別是風景優美，鳥語花香，有別於都市風景的感覺，買方看完之後第一句就問我：「這土地之後可以蓋東西跟發展嗎？」這個問題，其實很常聽到。很多人在看農地時，真正想的都不只是種田，而是希望這塊地未來還能多做一些事。只是買方對制度的理解還停留在過去。

 我回答說：現在你要找的，不只是便宜的土地，而是未來比較有機會發展的土地。我將方向轉去看城鄉發展區第一類的農地。

這個轉變將是未來交易農地不動產的重心及關鍵知識

城鄉發展區第一類的農地，到底在制度上代表什麼

很多人第一次聽到城鄉發展區第一類，會直接把它理解成「比較接近建地」或「未來可能變建地」。《國土計畫法》把土地分成四大功能分區，包括國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區、城鄉發展地區。城鄉發展地區裡面再分不同類型，而城鄉發展區第一類，核心上是在講一件事：這些土地在整體國土規劃裡，被放在相對接近城鄉發展的序列中。

 這裡要特別注意，國土功能分區說的是發展定位與功能方向，不是直接取代原本的都市計畫分區，也不是直接給你開發權。也就是說，就算某塊都市計畫農業區在國土功能分區上被放進城發一，它仍然要回到原來的都市計畫法制下來看，還是要受既有分區與使用管制拘束。這也是很多人最常誤會的地方：
城發一不是建地名稱，也不是一劃進去就能蓋。

 它比較像是一種方向上的訊號，代表這塊土地在整體制度裡滿放在較接近城鄉發展的分類裡(例如市地重劃/區段徵收/細部計畫改變/特定目的事業用地等)。這對投資判斷有意義，但不能直接把它當成開發保證。

而農地投資客開始轉向城發展，不是因為它突然變好，而是因為農業發展區的農地變難了

 城鄉發展區第一類本來就是都市計畫內偏向發展的區位，這是為什麼市場資金會開始對它產生興趣：因為即使它現在不能直接變成建地，它至少比較接近制度可能接受的方向。而外部專家點出幾個重要變化。

像估價師陳碧源談到國土計畫對土地價值的影響時，核心意思就在於：未來土地能不能變更、怎麼變更，主導權會更回到政府整體規劃，而不是單純讓民間去期待個別變更。這會改變市場對土地的價值預期。  聯合報報導

研究者葉佳宗對都市計畫農業區被劃入城發一的現象也有分析。這件事很值得買方理解，因為它說明了一個重要變化：以後市場上同樣叫做「農地」的土地，制度位置可能完全不同。  農傳媒

估價師兼都市計畫技師陳柏霖也提醒，過去不少農地交易與需求，其實建立在違規使用的灰色空間上；當制度更明確、查處更嚴格後，資金自然會離開高不確定性產品：農地核心還是農業使用，不是預備開發地。這意味著，若買方本來就不是從農使用，而是期待將來有更高強度用途，那他自然會開始避開限制更強、政策保護更明確的區位，轉向比較接近發展序列的土地。

很多買方真正不懂的，不是法條，而是順序

實務上，很多人完全沒聽過這些制度名詞，建議未來的農地買家：

• 第一層，要先看國土功能分區
• 第二層，要回到都市計畫或原使用管制看現況
• 第三層，才是看周邊發展與未來性

為什麼現在越來越多買方開始重視「能不能合法使用」，所以我相信，未來的買方問的問題會和以前不太一樣。會較常問的是：「這邊以後會不會漲？」「有沒有機會變建地？」這種改變其實是成熟。因為土地投資真正怕的，不是漲得慢，而是買了之後發現不能照原本想像的方式使用。尤其當你買的不是純粹農用，而是有經營、倉儲、停放、未來轉用等期待時，合法性就會比單價更重要。

城發一之所以吸引這類買方，不是因為它一定比較便宜，也不是因為它一定很快就有開發利多，而是因為它在制度上至少比較容易被放進未來發展的討論框架裡。這對投資人來說，就是比較高的確定性資金，自然就會離開高不確定性的產品，往比較接近制度方向的土地移動。

 我的看法：這一波轉向，反映的是土地投資從想像走回制度

我不會把這件事單純解讀成「城發一比較好」；比較準確的說法應該是，當制度把土地的功能方向講得更清楚時，買方就會更重視哪一種土地比較符合未來的合法使用路徑。這也是我現在陪客戶看地時，很少只談價格的原因。價格當然重要，但如果方向看錯，再便宜都可能變成後續很難處理的問題。

結論

農地不是不能買，城發一也不是買了就一定有利多。真正的差別在於，兩者在制度裡所處的位置不同，未來可以談的路徑也不同。如果今天買方本來就只是單純農用，那農地當然有農地的價值；但如果買方期待的是較高強度的利用、未來轉用的可能，或至少希望風險不要那麼模糊，那他開始把目光轉向城鄉發展區第一類，其實是很自然的事。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。