對許多人來說，房屋不只是住所，更是一項重要資產。房屋移轉，有時是因為換屋、繼承、或是財務規劃的一部分。當你在售出手上物件時，別忘了交易旅程的最後一步，報稅。

財產交易所得稅（又稱「財交稅」），是屋主在房屋交易後，需要面對的課題之一。尤其 2016 年起適用新舊制分流，報稅方式也有所不同，若沒有留意，很可能影響原本預期的稅金計算或退稅權益。

為什麼要繳納財產交易所得稅？

財產交易所得稅的課徵，不只是政府為了稅收的考量，更與我們的生活息息相關，背後有著以下幾個主要目的：

• 依據量能課稅原則

  財產交易所得稅是根據你在買賣房產過程中獲得的「實際利得」來課稅，也就是扣除成本與相關費用後的真正淨收入。這樣的設計，是為了反映每個人實際的稅負能力，讓「賺得多的人多繳一點稅」，落實量能課稅的公平原則。
   

• 抑制不動產市場炒作

  過去，房市被短期炒作者推高，一間房屋一年內轉手三次、價格三級跳的新聞屢見不鮮。財產交易所得稅，特別是房地合一稅 2.0 的設計，針對短期交易課以較高稅率，正是為了降低這種「炒房式投資」，讓市場回歸理性。
   

• 落實居住正義與社會資源合理分配

  房子應該是拿來住的，不是拿來炒的。透過對高頻交易與資本利得課稅，有助於減少資源集中在少數投資者手中，讓更多人有機會買得起房，維護基本的居住權益。
   

• 防止稅制漏洞與避稅行為

  過去房屋與土地分開課稅，許多人透過操作交易價格來規避稅負，如：高報土地、低報房屋。房地合一稅2.0 則採整合計算，提升透明度，讓報稅規則更清楚，也更公平。
   

• 增加國家財政收入

  財產交易所得稅是國家重要的稅收來源之一，有助於政府推動公共建設及社會福利。
   

• 依法申報，避免法律風險

• 根據《所得稅法》，財產交易所得屬於應稅項目，若未依法申報，除了可能遭罰款，還可能面臨法律責任。因此，即使這是你第一次賣房，也務必要了解相關規定，讓交易流程更安心、更完整。
  
   

財產交易所得稅(舊制)VS房地合一稅(新制) ：制度變更重點整理

自 2016 年起，實施房地合一課徵所得稅新制。在爬文時，你是否也曾感到困惑：我的房子到底是適用新制還是舊制？稅率到底怎麼算？以下整理讓你一目了然：

新舊制度最大差異有兩項：

• 課稅依據不同：新制看「持有年限」，舊制則看「獲利金額」。

• 計算範圍不同：新制採「房地合一」實價課稅，舊制則僅對房屋部分課稅。

【新制】房地合一稅2.0

• 適用對象：2016 年 1 月 1 日（含）以後取得的房產，不論是購買、興建、贈與等方式，皆適用此制。若為繼承，則依原始取得日判定。
• 課稅方式：採實價課稅，須以實際成交價格為準，扣除成本與支出後計算所得。
• 稅率範圍：
  • 持有 1 年內：45%
  • 持有 1～2 年：35%
  • 持有 2～10 年：20%
  • 持有超過 10 年：15%
     

【舊制】

• 適用對象：2016 年 1 月 1 日前取得的房產。
• 課稅方式：房屋與土地分開計稅，只課徵房屋獲利部分。
• 舊制房屋財產交易所得稅「沒有單獨固定稅率」，必須與其他所得合併申報，採用累進稅率（5%～40%），土地部分免課所得稅，只需繳納土地增值稅。
• 特別提醒：可選擇改用新制申報，但選定後不得變更，務必審慎評估。

新制與舊制財產交易所得稅如何申報？

在台灣，不論是適用新制或舊制的房屋交易，都必須在完成所有權移轉登記後的次日起算 30 日內完成申報。雖然新舊制的課稅方式不同，但申報程序大致相似。以下將分別說明兩種制度的申報要點，讓你順利完成申報作業。

新制房地合一稅2.0的計算方式

• 新制（2016年1月1日後買的房屋）：
• 持有 1 年內：45%
• 持有 1～2 年：35%
• 持有 2～10 年：20%
• 持有超過 10 年：15%

詳細房地合一稅資訊，可以看這篇文章：房地合一稅2.0怎麼算？詳細解析個人稅率及非自願性出售情況

舊制財產交易所得稅的兩種計算方式

舊制（財產交易所得稅）有兩種主要計算方式：標準認定法與核實認定法。以下分別說明：

1. 標準認定法

• 適用情境：當納稅人無法提供原始取得成本或相關費用憑證，或未主動申報時，由稽徵機關依政府公告標準計算所得。
• 計算方式：
  主要有兩種標準：
  • 若房地總成交價或每坪單價達一定金額門檻（如台北市 7,000 萬元、新北市 6,000 萬元等），則以「豪宅標準」計算：出售房屋所得額=實際房地總成交價×房屋評定現值占房地現值比例×20%
  • 若未達門檻，則以「房屋評定現值」乘以各縣市公告百分比計算：出售房屋所得額=房屋評定現值×各縣市公告百分比
  • (各縣市的設算百分比有所不同，點擊查看依財政部公告資料)

• 特點：計算簡單，通常所得金額較低，但僅限於政府查無取得成本資料時適用。

   

2. 核實認定法

• 適用情境：納稅人能提供完整的買賣契約、發票、費用單據等證明文件，證明實際成交價、原始取得成本及相關費用。
• 計算方式：(出售成交價−原始取得成本−相關費用)×（房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值）
• 出售成交價：實際賣房價格
• 原始取得成本：購屋價格及取得時必要費用（如契稅、印花稅等）
• 相關費用：出售時支付的仲介費、裝修費等
• 特點：需備齊證明文件，所得額依實際交易損益計算，通常較能反映個人真實獲利

舊制財產交易所得稅該如何申報

財產交易所得需與當年度其他所得合併，於每年 5 月報稅季一併申報個人綜合所得稅。採用個人綜合所得稅累進稅率（5%～40%）課稅。
申報方式：可透過網路報稅系統、臨櫃申報或委託會計師/代理人辦理

財產交易所得稅(舊制)怎麼算？

財產交易所得的計算需考慮多項可減除費用，正確的計算方式攸關納稅權益。

1.財產交易損失扣抵

• 納稅義務人、配偶及申報受扶養親屬的財產交易損失，每年度可自當年度申報的財產交易所得中扣除。
• 當年度無財產交易所得可扣除，或扣除不足時，可於之後3年度的財產交易所得中扣除。

2. 重購退稅

• 舊制下若出售自住房屋後，於兩年內重購自住房屋並完成戶籍登記及實際居住，可申請將原出售房屋的財產交易所得稅全額或部分退還（俗稱「重購退稅」）。
• 換大屋可全額退稅，換小屋則按比例退稅，先購後售亦適用。

3. 其他免稅或不課稅情形

• 土地部分：依舊制規定，土地交易所得免課所得稅，只需繳納土地增值稅。
• 贈與、繼承取得之房屋：如屬於贈與或繼承取得，出售時仍須計算財產交易所得稅，但取得成本按繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值計。

4. 其他扣除額

• 舊制下除上述損失扣抵與重購退稅外，無自住房地400萬元免稅額，僅能依個人綜合所得稅相關規定享有一般免稅額、標準或列舉扣除額、特別扣除額等

房屋交易不只是買賣的終點，更牽動著一連串的財務安排與稅務責任。每一筆財產交易背後，都值得被妥善規劃與理解。無論你是首次售屋，還是為了人生階段轉換所做的資產調整，懂得正確申報，都是保障自身權益的重要一步。

如果你對房地合一稅或財產交易申報仍有疑問，歡迎回到 R.TUBE 地產頻道，看看這篇文章，或房地合一稅2.0怎麼算？詳細解析個人稅率及非自願性出售情況

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