搞懂「房地合一稅 2.0」：賣房賺錢怎麼課？關鍵重點全解析

在台灣，只要是 2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，在出售時都要適用「房地合一稅」。目前執行的版本是 2.0 版，其核心宗旨是為了抑制短期炒作，並鼓勵長期自住。以下為您整理的稅率、計算方式及省稅攻略：

一、 什麼是房地合一稅？

房地合一稅與舊制最大的不同，在於將「房屋」與「土地」的交易所得合併課稅。不再像過去土地按公告現值課徵增值稅、房屋才課所得稅，而是以**「實際交易價格」減去「成本及費用」**後的純利潤來課稅。

二、 稅率怎麼算？（持有越久，稅越輕）

房地合一稅 2.0 針對不同的「持有期間」設定了階梯式稅率，持有時間越短，稅率越高：

• 持有 2 年以內： 稅率 45%（重稅期，防堵短線進出）。
• 持有 超過 2 年，未滿 5 年： 稅率 35%。
• 持有 超過 5 年，未滿 10 年： 稅率 20%。
• 持有 超過 10 年： 稅率 15%。

小提醒： 特定情況（如非自願因素調職、遺贈取得後首賣等）可適用較低稅率，建議諮詢專業地政士。

三、 課稅所得計算公式

想知道要繳多少稅，可以參考這個公式：

課稅所得 = 成交價額 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額 應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率

1. 取得成本： 指買入時的價金，以及當時負載的稅費（契稅、印花稅、仲介費等）。
2. 相關費用： 指裝潢費（需有合法憑證）、出售時的仲介費、廣告費等。若無法提供證明，通常以成交價的 3%（最高 30 萬元）計算。
3. 土地漲價總數額： 為了避免重複課稅，計算所得時會扣除已繳納過土地增值稅的部分。

四、 兩大省稅神器：自住優惠與重購退稅

對於一般民眾來說，最重要的是以下兩項免稅/退稅優惠：

1. 自住滿 6 年優惠（400 萬免稅額）

如果你是自住客，只要符合以下條件，賣房時非常划算：

• 個人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記、居住連續滿 6 年。
• 無出租、無供營業使用。
• 優惠內容： 課稅所得在 400 萬元以下免稅；超過 400 萬元的部分，按 10% 稅率課徵。

2. 重購退稅（兩年內買新賣舊）

不論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要在 2 年內 完成：

• 大換小（新購價低於舊售價）： 按比例退稅。
• 小換大（新購價高於舊售價）： 全額退稅。
• 注意： 換屋後 5 年內不能改作其他用途（如出租或轉賣），否則會被追繳稅款。

五、 官方資料參考與連結

房地合一稅涉及稅務與產權登記，建議在交易前參考內政部與地政局的官方資訊，確保自身權益。

• 內政部地政司 - 房地產交易安全專區： https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/10 (內含各類不動產交易契約範本及實價登錄資訊說明)
• 內政部不動產交易實價查詢服務網： https://lvr.land.moi.gov.tw/ (查詢市場行情，作為成本估算參考)
• 財政部房地合一稅專區（試算與法規）： https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving/land/house-and-land-combined-taxation