自 2021 年房地合一稅 2.0 上路以來，許多計劃出售不動產的人，對稅率及「免稅條件」更加關注。當個人出售房屋與土地時，只要符合特定條件，就有機會享有最高 400 萬元的交易所得免稅優惠。這些政策設計，正是為了保障國民權益與自住需求。

R.TUBE 地產頻道，將帶你一站式了解：房地合一稅的計算方式、房地合一稅 2.0 個人稅率、及非自願性出售情況有哪些，讓你在交易前能更有方向。

房地合一稅是什麼？

房地合一稅是針對「房屋與土地同時移轉」的交易所得所課徵的稅，只要是出售 2016 年以後取得房地，就需要辦理申報；若有實際獲利，也需依規定繳納相關稅金。

從 2016 年的 1.0 版到 2021 年的 2.0 版，課稅設計更嚴謹，目的是抑制短期炒作、保障自住需求。新制下，持有時間越短，稅率越高，但也提供了不少減免機制，讓真正自住或長期持有者享有合理稅負。

房地合一稅怎麼算？一步步帶你拆解計算公式

當你打算出售名下房產時，就會需要計算「房地合一稅」。它是一種針對賣房獲利所課的所得稅。只要掌握公式與扣除項目，就能更安心評估自己是否需要繳稅、及繳多少。

房地合一稅基本計算公式

應納稅額 =（成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額）× 適用稅率

這串公式乍看之下有點複雜，我們幫你解釋每個名詞意思：

• 成交價：房子賣出去的實際售價。
• 取得成本：原本購屋時付出的總價，包含契稅、代書費、仲介費等合法費用。
• 相關費用：出售過程中產生的費用，例如仲介費、交易費、搬家費等。如果找不到對應的單據來證明，可按成交價的 3% 來作為標準估算，最高可以扣抵 30 萬元。
• 土地漲價總數額：指土地增值部分，會依照《土地稅法》的規定來計算。

小提醒：若符合自住條件（設籍並實際居住滿6年，且無出租或營業），課稅所得 400 萬元以內者免納所得稅，超過部分只需課徵 10% 的稅率。

範例試算：一筆實際交易怎麼課稅？

假設你在 4 年前以 1,000 萬元買下一間房子，這次以 1,455 萬元出售：

• 相關費用（如仲介費）：30 萬
• 土地增值部分：10 萬
• 計算課稅所得：1,455 萬 − 1,000 萬 − 30 萬 − 10 萬 ＝ 415 萬元
• 稅率：35%（此範例為持有 4 年，實際個人稅率請參考下方持有時間長短說明）
• 應繳稅額：400 萬 × 35% ＝ 145.25 萬元

想先了解實際金額，也可以透過財政部稅務入口網試算（新舊制都有）。

房地合一稅 2.0 個人稅率

根據房地合一稅2.0規定，若屬於「非自願性出售」的情況，即使房地持有未滿5年，也可適用較低的 20% 稅率，不會被課以一般短期交易的高稅率。

非自願性出售情況有哪些呢？

當生活有突發狀況時，政府也提供了一些彈性空間，讓在特殊狀況下被迫出售房產的人，能以較低的稅率（20%）申報房地合一稅，獲得一些喘息空間。

根據規定，以下這 7 種情況都屬於「非自願性交易」：

1. 工作異動，不得不搬家：像是因公司調職、遭遇裁員或企業倒閉，導致你必須搬離原居住城市、出售原本的房子。需注意的是，房產須於工作地、並完成戶籍登記，且無出租或營業用途。
2. 土地權益受損：如果你的土地被其他人蓋了房子（越界建屋），為了解決爭議，你選擇出售也是合理的應變方式。
3. 房產遭法院強制處分：遇到財務困難或債務糾紛，房屋被法院強制執行拍賣時，也符合此免重稅資格。
4. 醫療急需變現：因突發重大疾病或意外，需要大筆醫療費用，只能選擇出售房屋應急。
5. 為了安全，遠離家暴風險：持有法院核發的保護令，必須搬離現住所、出售房屋來避開加害人。
6. 繼承時發生共有人強制處分情況：當你繼承房地後，其他共有人未經你同意就出售持分，導致你被迫配合處分。
7. 繼承的房子背負房貸，卻無力償還：如果你繼承了房屋連同原屋主的房貸，卻難以負擔本息支出，只能選擇將房地出售。

這些情況，都是生活中無法預期的。制度上的設計，希望讓真正有需要的人，不會因一時的困境而背負沉重稅負。在符合條件的情況下，只需提出相對應的證明，就能申請 20% 的稅率申報，減少壓力，多一點餘裕面對眼前的挑戰。

無論你是正準備出售名下房產、還是在評估未來的財務安排，理解稅制，是走向理想生活的旅途之一。

 R.TUBE 地產頻道 陪你把每個關鍵細節理清楚，照亮你尚未踏出的每一步。

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