「房子到底多大？」一次搞懂建坪、實坪的差別

<html><body><img src="https://cdn.rtube.com.tw/editor/fb2d31c7-6924-4c1a-9e5a-50e1a1ff2c42.jpeg">初次購屋常常被建商說明的坪數搞得一頭霧水，為什麼實際看到的房子比想像中還小？原來是建坪、實坪和地坪的差異造成誤解。建坪包含哪些範圍？讓我們從最基本觀念開始，一步步解開如何計算物件坪數計算的疑惑。 <h2>想買房但看不懂坪數？建坪、地坪大不同，這樣看就對了</h2>面對房屋買賣時，了解坪數計算是第一關卡。一坪等於 3.3 平方公尺，約是一張標準雙人床的大小。「地坪」指的是土地面積，也就是整塊建地的大小；「建坪」則包含室內空間、陽台以及大樓的公共設施。很多人以為買 100 坪就能擁有 100 坪的使用空間，這是常見誤解。 <ul><li>地坪：土地的實際面積，也就是整塊建地的大小 </li><li>建坪：房屋的總建築面積，包含室內空間、陽台與公共設施 </li><li>主建物：實際室內居住空間，不含陽台與公設 </li><li>附屬建物：陽台、花台、雨遮等屋外空間 </li><li>公共設施：電梯、走廊、管理室等共用空間</li></ul> <h2>搞懂實際坪數有訣竅！專家教你這樣算</h2>實際能使用的空間就是「實坪」，也就是室內淨面積。想知道實際坪數，必須先了解「公設比」的概念。以住商大樓為例，電梯、管理室、梯間等公共設施的面積，會依照所有住戶的持分比例分攤。一般公設比約在 25％到35％之間，這意味著購買 100 坪的建物，實際使用空間約 65 到 75 坪。購屋前一定要詢問清楚實坪面積，避免日後空間不敷使用。  實坪計算方式：用建物總坪數減去公設面積，就能得知實際可用空間。舉例來說，若購買 100 坪的房子，公設比為 30%，實際使用面積為 70 坪。但還要扣除陽台等附屬建物，最後真正的居住空間可能只有 60 坪左右。  一般公設比範圍：正常的公設比介於 25％到 35％之間。若低於 25%，可能公共設施較為簡陋；高於 35% 則代表實際可用空間相對較小。  高公設比案例：部分豪宅或商辦大樓的公設比可能超過 35％。原因可能是設有游泳池、健身房等高級設施，購買前應評估是否需要這些設施。  公設面積內容：包含中庭、走廊、梯廳等。優質公設能提升生活品質，但也要考慮後續的管理費用支出。 <h2>透天厝買家必看：陽台、雨遮要計入坪數嗎？</h2>透天厝的坪數計算方式與大樓不同。陽台部分通常計入建坪，但計算方式需依照當地建築法規。雨遮是否計價，則要看建商與買賣雙方的約定。一般而言，雨遮面積約為房屋的 3％～5％，購屋時應特別詢問清楚。部分建案會將雨遮面積計入主建物坪數，但實際上無法作為室內使用空間，這點需要特別注意。  陽台計算規則：一般來說陽台面積會計入建坪。舉例來說，若三樓透天厝每層都有3坪陽台，總計 9 坪都會納入建物登記面積。但要注意，部分違建陽台可能未登記在建物權狀上。  雨遮面積計算：約佔房屋 3％～5％的面積。以 100 坪透天厝來說，雨遮面積約 3～5 坪。部分建商會將雨遮計入主建物坪數，實際簽約時須特別確認計價方式。  樓梯間計算方式：樓梯間通常計入室內坪數。以 30 坪透天厝為例，每層樓梯約占 2～3 坪，若是三層樓的透天厝，總計約有 6～9 坪是樓梯間空間。  庭院空間規範：雖不計入建坪，但影響整體居住品質。一般而言，庭院深度至少需要 2 米以上，才能確保良好採光與通風，停車空間也需要至少 15 坪。  夾層使用規定：若要計入坪數，夾層淨高需達到當地建築法規標準（通常為1.8公尺以上）。但即使不計入坪數，只要符合建管規範，仍可作為收納或臨時使用空間。 <img src="https://cdn.rtube.com.tw/editor/a0766dc9-453b-4dd0-8e2c-e47a46463c1d.jpeg"> <h2>公設比、地坪建坪比大解密！房屋實際坪數這樣看</h2>公設比影響實際居住空間大小，一般而言，公設比越高，實際能使用的空間就越小。地坪建坪比例則反映土地使用效率，透天厝的建蔽率通常在 50％～60％之間。挑選房屋時，建議同時參考這兩項數據，尤其是大樓的公設比，若超過 35％就要特別留意，了解公設面積的配置是否合理。合理的公設規劃不僅影響居住品質，也會影響未來房屋轉售時的議價空間。  合理公設比評估：一般大樓大約在 25%～35% 是較合理範圍，但如果公設內容包含健身房、游泳池等設施，則是可以接受稍高的比例。  透天厝建蔽率說明：一般在 50%～60% 之間較為合理。例如 300 坪土地，依照 60% 建蔽率計算，建築面積最大為 180 坪。但須注意，實際可建面積還要考慮退縮距離規定。  採光與通風評估：會直接影響居住品質。以 20 坪小套房為例，若前後有 4 公尺以上的開窗，且無遮蔽物，即使坪數較小也能擁有良好的居住品質。反之，即使是 40 坪大戶，若採光死角太多，可能反而不夠舒適。  公設規劃檢視：需評估後續管理維護成本。比方說，某豪宅社區擁有 50% 公設比，包含空中花園、健身房等設施，月管理費可能高達每坪 200 元，購屋時需將此支出納入考量。  未來轉售考量：合理的比例較易維持價值。以台北市住宅大樓為例，30% 左右的公設比最受歡迎，轉售時較容易找到買家，且折價幅度較小。 <h2>購屋小叮嚀：</h2>１、向代銷或房仲詢問實坪面積與公設項目。２、確認雨遮是否計入主建物及其計價方式。３、檢視公共設施的規劃是否合理。４、留意地坪建坪比例，評估整體居住效益。５、仔細閱讀房屋權狀，確認各項面積計算。 <img src="https://cdn.rtube.com.tw/editor/b4e6c196-bf5a-4f07-be84-ff5985575194.jpeg"> 買房看坪數，就像買衣服要看實際尺寸一樣重要。透過以上的說明，相信大家已經了解，建商口中的「100坪豪宅」，實際上可能只有60到70坪能真正使用。第一次買房難免緊張，但只要掌握以上重點，就不用擔心買到「看起來很大、住起來很小」的房子。 記得，挑選房屋不是比誰的坪數大，而是要找到最符合自己需求、住得舒適安心的家。選對了房子，未來的生活品質才會更有保障喔！</body></html>