沒超過 244 萬贈與免稅額，就不用管它？

不一定。贈與金額在每年 244 萬元免稅額內，通常可以免辦贈與稅申報；但如果涉及房地產產權移轉、需要贈與稅免稅證明書，仍可能要在贈與行為發生後 30 日內申報。更重要的是，親屬間資金往來、替子女買房、低價買賣，都可能被認定為贈與，不能只看「有沒有超過 244 萬」。財政部資料也明確說明，自 111 年 1 月 1 日起贈與稅免稅額為 244 萬元，免稅額內可免辦申報，但產權移轉需要免稅證明時仍應辦理申報。

「我一年給小孩 200 萬，應該沒事吧？」

前陣子有位客戶：「我今年轉 200 萬給孩子，沒有超過 244 萬，應該不用管它吧？」這類問題，在房地產現場其實很常遇到。有些父母是想幫孩子準備頭期款；有些是想提前做財產安排；也有人是覺得，反正政府每年有 244 萬免稅額，只要沒有超過，就不會有問題。但我通常會多問一句：

「這筆錢後面要不要拿去買房？房子登記在誰名下？款項是一次給，還是分批給？未來兄弟姊妹會不會有意見？」

因為贈與不是只有稅的問題，還牽涉到金流、產權、親屬關係、繼承期待，甚至未來房屋出售時的說明能力。244 萬是稅法上的免稅額，不是所有風險的保護傘。

244 萬以下，為什麼還是要小心？

依目前規定，每一位贈與人每年有 244 萬元贈與稅免稅額；同一年度是以 1 月 1 日到 12 月 31 日計算，而且不是看「每一位受贈人各 244 萬」，而是看同一位贈與人當年度贈與給所有人的累計總額。財政部稅務入口網也說明，每一位贈與人每年以 244 萬元為限，不論贈與給多少人，合計不超過 244 萬元即可免徵贈與稅。

但這裡有幾個常被忽略的重點。

第一，免稅不等於不用留紀錄。
現金轉帳、父母幫忙付頭期款、代墊房貸、代付稅費，日後如果被查核或家人之間有爭議，最重要的是能不能說清楚資金來源與用途。

第二，房地產移轉常常需要證明文件。
如果因辦理產權移轉登記，需要贈與稅免稅證明書，即使金額在免稅額以下，仍應在贈與行為發生後 30 日內辦理贈與稅申報。

第三，親屬間買賣不是寫買賣就一定是買賣。
《遺產及贈與稅法》第 5 條規定，二親等以內親屬間財產買賣，若無法提出確實支付價款證明，可能以贈與論；以自己的資金無償替他人購置財產，也可能被認定為贈與。

第四，超過免稅額要注意 30 日申報期限。
《遺產及贈與稅法》第 24 條規定，贈與人在一年內贈與他人財產總值超過免稅額時，應於超過免稅額的贈與行為發生後 30 日內申報。

244 萬以下，哪些情況可以放心？哪些要處理？

不是只有節稅，還要看「未來能不能解釋」

在花蓮，很多家庭的房產安排不是單純投資，而是跟生活、家族、照顧父母、孩子成家有關。我看過一些情況是這樣：父母想先幫孩子買一間市區小宅，想說先把頭期款轉給孩子；也有父母名下有老房子，想趁身體還好時先過戶給其中一位子女，方便管理。這些安排本身不一定有問題。真正的問題常出在：
一開始只想到「稅比較省」，沒有把「日後怎麼說清楚」一起想進去。例如：

• 孩子買房的頭期款，父母到底是借款、贈與，還是代墊？
• 如果是借款，有沒有借據？有沒有還款紀錄？
• 如果是贈與，有沒有計入當年度免稅額？
• 如果房子只登記在其中一位子女名下，其他手足是否知道
• 未來父母百年後，這筆錢會不會變成家人之間的心結？

房地產不是只有一張權狀，也是一個家庭關係的現場。

解決步驟：贈與前先做 4 件事

1. 先算「同一贈與人」今年累計給了多少

不要只看單筆金額。今年 1 月給 80 萬、5 月給 100 萬、11 月再給 90 萬，加起來就是 270 萬，已經不是單看每筆有沒有超過 244 萬。

2. 釐清這筆錢的性質

是贈與？借款？代墊？共同出資？
不同性質，後面的稅務、法律、家族溝通都不一樣。

如果是借款，就不要只有口頭說說，最好要有借據與實際還款紀錄。
如果是贈與，就要留下轉帳紀錄、贈與時間與金額。

3. 房產過戶前，先確認是否需要免稅證明

不動產贈與與一般現金贈與不同。
因為土地、房屋涉及地政移轉登記，而贈與稅未繳清前，原則上不得辦理贈與移轉登記；但如果取得同意移轉證明、免稅證明等文件，則另依規定辦理。

4. 大額安排先找專業人員一起看

如果牽涉到買房、過戶、父母多名子女、農地、共有、老屋、長照安排，建議不要只靠網路文章判斷。可以先找地政士、會計師、律師或熟悉交易流程的房產專業人員，把稅務、產權與家族溝通一次看清楚。我的經驗是，很多麻煩不是因為稅金太高，而是因為一開始沒有把事情講清楚、留清楚。

常見問題 

問：贈與沒有超過 244 萬，真的不用申報嗎？
答：一般現金贈與在同一年度、同一贈與人累計未超過 244 萬元，通常可以免辦贈與稅申報。但如果涉及不動產產權移轉，需要贈與稅免稅證明書，仍應在贈與行為發生後 30 日內辦理申報。

問：父母各給小孩 244 萬，可以嗎？
答：贈與稅免稅額是以「每一位贈與人」每年計算。也就是父親有父親的免稅額，母親有母親的免稅額。但仍要保留金流紀錄，尤其後續若拿去買房，更要能說明資金來源。

問：父母幫子女買房，直接登記子女名下，算贈與嗎？
答：有可能。《遺產及贈與稅法》第 5 條規定，以自己的資金無償為他人購置財產，若該財產是不動產，可能以不動產作為贈與標的來課稅；二親等以內親屬間買賣，若無法提出確實付款證明，也可能被視為贈與。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。