違章建築有哪些？既存違建是什麼？那些可以不用拆？

<html><body><h3>1. 違章建築的定是什麼?</h3>ANS:違建的意思不是違法建築，而是違章建築。違章建築不一定是違法建築。民國53年通過都市計劃法，都市計劃法規定所有建築都依『建築法』規定，內容為所有建築物都要先取得政府的『建照』，就是建築執照，不然就是違建。但是很多房子是在民國53年以前就蓋好的，有些人就會去補申請建照或是使用執照，但是有些人不見得知道這件事，他會認為我家本來就是合法的，為什麼還要再去辦理這些文件。之後民國65年也通過區域計畫法，去把全國的土地去做了分區利用的規劃，例如：農牧用地就只能做農牧使用。林地，只能做林業使用。礦業用地，就只能做礦業使用。舉例說明：早期台灣是有礦業公司的存在。當然礦業用地除了開礦挖礦的礦坑之外，還有所謂的員工宿舍或稱為員工工寮，或是一些礦業廠房，在當時的法令之下都是合法的。隨著礦業的沒落與礦權的廢除，這些礦業用的土地，土地上的建物根據現行法令規範下就是無法做任何的使用，因為土地還是礦業使用，但是礦業已經不存在了，所以這些原本就存在的『既存建物』，就因為現在的法規就變成了『既存違建』。但是在中央政法的法律下並沒有『既存違建』這個名詞。而是由各地方政府去訂立的『違章建築管理條例』去規範，以台北市為例，以民國53年1月1日以後到民國83年12月31日之間未取得建照的建築物才稱為『既存違建』。但是不是每個地方政府都有對違章建築去做明確的規範，新北市政府就沒有。<h3> </h3><h3> </h3><h3>2. 違章建築分成哪些?</h3>ANS:違建大致上分成6種，有「新違建」、「既存違建」、「舊有違建」、「程序瑕疵的違建」、「法律外的免拆違建」、「危害公共安全的違建」。「新違建」：通常指的是民國84年1月1日以後新產生之違建。2.劃分時間點，實際取決於各縣市政府。「既存違建」：指民國53年1月1日以後至民國83年12月31日以前已存在之違建。「舊有違建」：基於各縣市發展歷史而略有不同，一般來說泛指民國52年12月31日以前已存在之違建。「程序瑕疵的違建」：指的是建築物只是因為程序問題，建照尚未核發就開始施工，但是該建物的位置、高度、結構…等等，皆符合建築法令規定。程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款，成為合法的建物。「法律外的免拆違建」：若違建情節輕微且影響較小，經主管機關判定可免拆者，例如：額外加裝鐵窗、天線、庭院中的假山水及女兒牆等。「危害公共安全的違建」：此類違建沒有時間點的劃分，只要有被認定為危害大眾公共安全的違建。 <h3> </h3><h3>3. 違建一定要拆嗎? 違章建築3大建築拆除標準</h3>ANS:分成「即報即拆」「免拆」「暫緩拆並列管」。即報即拆：「新違建」、「危害公共安全的違建」屬於即報即拆。免拆：「程序瑕疵的違建」、「法律外的免拆違建」屬於免拆。暫緩拆並列管：「既存違建」、「舊有違建」屬於暫緩拆並列管。 <h3> </h3><h3>4. 「既存違建」是什麼意思?</h3>ANS：違建的意思不是違法建築，而是違章建築。違章建築不一定是違法建築。用日期時間點作為新舊違建劃分，是很清楚明白的，但就是會有灰色地帶，原因來自於當初有些市民消息靈通，搶在公布時間之前蓋房子，有些在公布新舊違章建築之後，但不易立即全面執行，時間一久了就難以分辨新舊，既不能說「不拆」，也不能「拆」，所以只能在衍生出一個灰色地帶稱為「既存違建」，以臺北市來說，民國53年1月1日至民國83年12月31日以前的舊稱為「既存違建」，基本上採取「緩拆」策略。依規定拍照列管，但如果有危害公共安全，危害山坡地水土保持，妨礙交通、妨礙公共衛生，妨礙市容觀瞻，就會由主管機關訂定計畫優先查報拆除。 <h3>5. 違建可以修繕嗎?</h3>ANS:新違建：不能修繕。舊有違建：由於建築物結構年齡的關係，修繕時需先向縣市政府申請；若擅自修繕則會被登記、變更為「新違建」。既存違建：修繕時不用向縣市政府申請，但僅能在原規模範圍內，使用原材料進行修繕。 <h3>6. 違建的部分可以買賣嗎?</h3>ANS:由於違建的面積沒辦法進行登記，所以房屋的權狀上也看不到違建的存在，因此在法律上，違建的所有權是屬於蓋違建的人，即使消費者付錢買了違建，也無法得到其所有權，只能獲得一個「事實上處分權」。不過在市場上，因為違建有實際的使用價值，還是會有人願意出錢買，其價格會是合法建物的 30% ~ 50% ，但要注意的是，如果消費者明知道此建物是違建，還執意要買的話，日後被拆除時，賣家無須賠錢給消費者，消費者需自負全部的責任。 <h3>7.常見的違建有哪些?</h3>ANS:1.主要建物已經取得使用執照，但在使用執照核定的建蔽率、容積率與高度上限之外，未經過允許就擅自加蓋的建築。（例如：陽台外推、頂樓違法加蓋鐵皮屋、樓中樓；或是格局改建後挑高範圍超過法律規定者、增加房屋隔間，例如：將家庭式公寓改建租屋，額外設置複數隔間套房、雅房…等）2.違反土地使用分區容許的使用用途。（例如：農舍豪宅、農地蓋工廠等違建爭議，都是屬於違法指定土地使用用途的違建類型，尤其在都市計畫以外的地區最為常見。）3.在不得興建建築物的土地上興建。（例如：如果把房屋蓋在國家公園、保育溼地、國營土地等法規明定不可興築建物的區域，法定保留空地加蓋：額外增建廚房、車庫或加蓋遮雨棚在空地都屬於空地加蓋的範疇，也屬於違章建築的一種。） <h3>8. 違建哪裡可以查詢?</h3>ANS:不論您是想查詢自己檢舉的違章建築案、想要知道自己的建築有沒有違建或預計租買的建築物有沒有違建部分，都可以上網尋找各縣市政府的違章建築查詢系統進入違建查詢。<a href="https://tccmoapply.dba.tcg.gov.tw/tccmoapply/maliapp/asp/aspsqu01.do?node=031b24b354a5396aac3350905b657d7a" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">台北市建管業務e辦網</a><a href="https://icdc-pub.ntpc.gov.tw/ntpcpb/" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">新北市違章建築拆除大隊</a> <h3>9. 如何知道那些範圍屬於違建?</h3>ANS：如果要查我買的房子是否有違建，可以上網查詢「建物使用執照」「建物測量成果圖」，然後與現場情況做比對。 <h3>10. 老屋當年沒有「建照」與「使用執照」的，就是違建嗎？</h3>ANS：有些在實施建築管理前，古早人直接建蓋的老屋子，例如在山坡地上的丙建老屋，常常無建築執照與使用執照，此時須向主管機關與公所提出的相關佐證如下(愈多愈好)：1.曾於該建物設籍之戶籍證明文件。2.門牌編釘證明。3.繳納房屋稅憑證或稅籍證明。4.繳納水費憑證。5.繳納電費憑證。6.未實施建築管理地區建物完工證明書。7.地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。8.其他足資證明之文件。引用法源： <a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060003" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">土地登記規則第四章79條</a>。 <h3>11.一定要有保存登記的建物才是合法嗎？</h3>ANS：不一定，因為在<a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=758" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">民法第758條</a>解釋，建物登記是採「自由登記制」而非強制，當然未經登記就不生效力，也就少了價值認定，雖然一樣可以買賣，但是要貸款就相當不利，所以現代合法的建物，理所當然都會完成保存登記。然而，在建築管理實行前，早期鄉下的房子大多是自己蓋的，民眾對登記制度不熟悉也不重視，而且辨理建物所有權第一次登記，通常跟貸款有關係，也就是要借錢，在那個年代可不是件光采的事，跟現代人的認知截然不同。引用法源： <a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=758" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">民法第758條</a> <h3>12. 如民國84年後的4樓蓋的頂樓只蓋1/4，這樣也可以拆嗎?</h3>ANS: 這個問題隱藏了2個條件，第一個是民國84年1月1日之後這個時間條件，第二個是4樓只蓋1/4面積條件。只要要是民國84年後的頂樓屬於新違建會即報即拆。另外有些頂樓戶會說我只蓋我持份的面積，其實這樣的主張是錯誤的，根據<a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?media=print&pcode=D0070118&flno=7" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">《公寓大廈管理條例第7條》</a>頂樓屬於這棟建物全體所有人共同持有，等於說在頂樓這個面積上每一個點都是所有人共同持有，不得作為約定專用使用。所以這個時候就可以用<a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=821" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">《民法第821條》</a>與《<a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=767" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">民法第767條》</a>去請求拆除返還給全體所有人，《民法第767條》「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」第 821 條各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。第 767 條1. 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。2. 前項規定，於所有權以外之物權，準用之。 公寓大廈管理條例第 7 條公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。</body></html>